OSSERVATORIO DI DIRITTO E CONTENZIOSO IMMOBILIARE - N. 2/2014

Attestato di certificazione energetica e contratti di locazione: le novità introdotte dalla Legge n. 9/2014 di conversione del D.L. Destinazione Italia

| 3 febbraio 2014


La legge in commento (GU Serie Generale n.43 del 21-2-2014) mette un punto fermo in merito alla abolizione dell'obbligo, per le singole unità immobiliari, di allegazione dell'attestato di certificazione energetica al contratto di locazione e alla correlata sanzione amministrativa pecuniaria per coloro che non si attengono alle nuove prescrizioni normative in materia.
L'intervento normativo
Con l''art. 1, comma 7, della legge in commento si prevede che nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione dev'essere inserita apposita clausola con la quale il conduttore

dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici. Una copia dell'attestato di prestazione energetica deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, nei casi in cui è dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000 per i contratti aventi ad oggetto interi edifici, mentre la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari. La sanzione è ridotta alla metà per i contratti la cui durata non eccede i tre anni.
Al fine di coordinare i nuovi contratti con quelli stipulati precedentemente all'entrata in vigore della legge, il comma 8 dell'art. 1 prevede altresì che per i contratti già stipulati ed in corso di validità, su richiesta di almeno una delle parti, la stessa sanzione amministrativa di cui al precedente comma si applica ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del contratto anteriormente prevista per le violazioni del previgente comma 3-bis dell'articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005, commesse anteriormente all'entrata in vigore del presente decreto, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato.
Brevi spunti operativi (e profili fiscali)
Il nuovo regime risolve il contrasto normativo che aveva generato il legislatore con la c.d. Legge di Stabilità e il Milleproroghe, eliminando la sanzione di nullità per i nuovi contratti di locazione privi di allegazione dell'ape.
In termini pratici, le parti dovranno quindi:
(i) inserire nel contratto la dichiarazione del conduttore di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; e
(ii) allegare al contratto una copia dell'attestato di prestazione energetica, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari.
L'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 82/E del 22.11.2013, ha chiarito che l'attestato è esente da imposta di registro, salvo non venga richiesta successivamente una autonoma registrazione per l'ape. Qualora venga allegato al contratto copia dell'attestato di prestazione energetica, con dichiarazione di conformità all'originale rilasciata da un pubblico ufficiale, va applicata l'imposta di bollo.
La formula contrattuale:
Formula n. 1 - Il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato di prestazione energetica. in ordine alla prestazione energetica dell'unità immobiliare.
Formula n. 2 - Il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla prestazione energetica dell'edificio, come da attestato che si allega al presente contratto.