OSSERVATORIO DI DIRITTO E CONTENZIOSO IMMOBILIARE - N. 4/2014

I gravi motivi di recesso dal contratto di locazione ai sensi dell'art. 27 legge 392/78

| 26 maggio 2014


Nota a Tribunale di Napoli - Sentenza 10 marzo 2014, n. 3778

1. La massima
I gravi motivi devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravoso per il conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo.
E' necessario che, successivamente alla costituzione del rapporto ed imprevedibilmente, si verifichino fatti indipendenti dalla volontà del conduttore che rendano particolarmente gravosa, anche solo per ragioni di ordine economico che impongano l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, la prosecuzione della locazione.
2. Il caso
La Società Conduttrice, primario operatore nel settore della distribuzione di energia elettrica, proponeva opposizione avverso il decreto con il quale le è stato ingiunto il pagamento, in favore della Società Locatrice, dell'importo asseritamente dovuto a titolo di canone di un immobile condotto in locazione.
L'opponente ha dedotto di avere comunicato con lettera il recesso dal contratto di locazione per gravi motivi determinati dalla necessità di modificare, a livello territoriale, l'organizzazione delle proprie attività in ossequio alle inderogabili disposizioni dell'Autorità per l'energia elettrica e il gas ed al mutato quadro normativo.
La Società Locatrice eccepiva l'inammissibilità dell'opposizione attesa l'inefficacia del recesso per la mancata indicazione e l'insussistenza dei gravi motivi che lo avrebbero consentito.
3. La decisione
Il giudice di prime cure ha accertato e dichiarato l'efficacia del recesso dal contratto di locazione e pertanto ha accolto l'opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo, atteso che la Società Conduttrice ha provato i gravi motivi di recesso.
Invero, l'opponente ha motivato il recesso con argomentazioni "plausibili" e "direttamente riconducibili alla invocata modifica legislativa" avendo chiarito "che il recesso era stato una diretta conseguenza del decreto legge n. 73/2007, poi convertito in legge, che aveva stabilito che le attività di distribuzione e vendita di energia elettrica per le imprese dovessero essere svolte in regime di separazione societaria, soggiungendo di avere progressivamente ridotto la propria attività a decorrere da tale modifica legislativa. L'opponente ha altresì prodotto documentazione afferente a licenziamenti dei lavoratori impiegati ed utilizzati presso l'immobile locato, nel corso del 2007 ".
4. I precedenti
Un caso del tutto analogo è stato recentemente deciso in senso diametralmente opposto a quello in esame dal Tribunale di Udine (Sentenza 15 maggio 2013, n. 6385; si veda il mio commento pubblicato nel numero 3/2014 dell'Osservatorio di Diritto Immobiliare sul sito Casa24 del Sole24Ore).
5. Brevi spunti operativi
La sentenza costituisce un precedente isolato rispetto alla casistica giurisprudenziale sui gravi motivi.
La giurisprudenza ha fissato i criteri richiesti dall'art. 27 della legge 392/78 che legittimano il recesso da parte del conduttore:
-è sufficiente che il conduttore manifesti con lettera raccomandata o altra modalità equipollente il grave motivo per cui intende recedere;
-è la sede processuale quella in cui il conduttore ha l'onere di provare le concrete ragioni che hanno determinato il recesso;
-la situazione di grave difficoltà a condurre in locazione l'immobile dev'essere oggettiva ed estranea alla volontà del conduttore, non essendo sufficiente limitarsi a richiamare la motivazione contenuta nella comunicazione di recesso;
-la riorganizzazione aziendale non è di per sé un motivo valido di recesso, ma deve essere dimostrato che tale riorganizzazione abbia reso inutile la locazione dell'immobile.

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