Decreto Sblocca Italia

Nuove tutele per i contraenti di locazioni immobiliari stipulate in funzione della successiva compravendita: il "Rent to buy" nel Decreto Sblocca Italia

| 24 settembre 2014


Con il decreto legge 12 settembre 2014, n. 133 (il "Decreto Sblocca Italia"), il legislatore ha introdotto nel nostro ordinamento la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva compravendita di immobili; fenomeno meglio conosciuto nella prassi come "rent to buy".
Con tale espressione si intende un'operazione economica con la quale una parte concede immediatamente in godimento l'uso di un immobile ad un potenziale acquirente, il quale ne acquisterà la proprietà soltanto in un momento successivo. Tale operazione consente, da un lato, al potenziale acquirente di ottenere la disponibilità dell'immobile e di imputare, in tutto od in parte, i canoni versati per l'iniziale locazione al pagamento del prezzo di compravendita, mentre, dall'altro lato, consente al potenziale venditore di individuare rapidamente futuri acquirenti, mettendo a reddito l'immobile.
Lo scopo della normativa risponde all'esigenza di far fronte alla domanda di tutela dei contraenti, anche in considerazione della perdurante crisi economica che ha colpito, in maniera particolarmente pesante, il mercato immobiliare.
A fronte di tale sentita esigenza, il legislatore ha dunque previsto che il contratto debba essere trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell'art. 2645-bis c.c.. e che a questo si applichino gli effetti di cui all'art. 2643, comma primo, n. 8 c.c.
Tali previsioni estendono al "rent to buy" le medesime tutele previste per il promissario acquirente del contratto preliminare di compravendita immobiliare, in termini di opponibilità a terzi del contratto (e dunque del collegato diritto di acquisto dell'immobile). L'unica differenza consiste nel prolungamento della durata massima dell'efficacia prenotativa, in considerazione dello scopo della norma (infatti il termine triennale di cui all'art. 2645-bis è elevato a tutta la durata contrattuale e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni).
Pertanto, in virtù di tale disciplina, dal momento della trascrizione il conduttore-futuro acquirente ha la sicurezza che per i successivi dieci anni il bene non potrà essergli rivendicato (e quindi sottratto) da terzi e/o da eventuali aventi causa; inoltre, in caso di inadempimento del proprietario, il medesimo conduttore avrà il diritto di promuovere un'azione per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre ai sensi dell'art. 2932 c.c.
La normativa si preoccupa inoltre di regolare il periodo di godimento del bene, rinviando, in quanto compatibili, alle norme sull'usufrutto per quanto riguarda inventario e garanzia, carico delle spese di manutenzione e pretese di terzi e/o eventuali contenziosi.
Un'altra novità del decreto risiede nella disciplina del contratto in caso di fallimento. In proposito, si distinguono due ipotesi (cfr. art. 23, comma 6, Decreto Sblocca Italia).
La prima è il fallimento del proprietario concedente; in questo caso, il contratto prosegue ma può essere oggetto di revocatoria fallimentare secondo regole del tutto analoghe a quelle applicabili ai contratti di compravendita immobiliare che siano pendenti alla data della dichiarazione di fallimento (art. 67, comma 3, lett. c) R.D. 16 marzo 1942, n. 267, di seguito anche la "Legge Fallimentare"). In base a tali disposizioni, pertanto, non sarebbero soggetti all'azione revocatoria (i) per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo, gli acquisti compiuti "a giusto prezzo" e "destinati a costituire abitazione principale dell'acquirente e dei suoi parenti e affini entro il terzo grado" e (ii) per quanto riguarda gli immobili ad uso diverso dall'abitazione, gli acquisti di immobili destinati a costituire "la sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente" e "purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano compiuti investimenti per darvi inizio".
La norma mira evidentemente a tutelare la posizione del conduttore con diritto d'acquisto che abbia trascritto il proprio titolo.
La seconda ipotesi riguarda il fallimento del conduttore-futuro acquirente; in tal caso è concessa al Curatore la facoltà di esercitare lo scioglimento del contratto, in conformità al disposto di cui all'art. 72 della Legge Fallimentare, espressamente richiamato dall'art. 23, comma 6, del Decreto Sblocca Italia. Inoltre, a fronte di tale richiamo normativo, nel caso di scioglimento del contratto "rent to buy" da parte del curatore, sembra potersi applicare la previsione contenuta nel comma 7 dell'art. 72 della Legge Fallimentare, secondo cui il conduttore che ha trascritto il proprio titolo ha diritto di far valere il proprio credito al passivo del fallimento e gode del privilegio di cui all'art. 2775-bis c.c., a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento. Pertanto, in ragione di tale disciplina, dopo il decorso di 10 anni dalla stipula del contratto, il conduttore del "rent to buy" perderà la sua qualifica di creditore privilegiato nell'eventuale fallimento del concedente.
Da segnalare come la disciplina in discussione manchi di qualunque indicazione specifica con riguardo alla qualità delle parti contraenti (che potranno essere privati, imprese, professionisti, altri enti etc.) ed alla natura dell'immobile. E ciò a differenza del contratto di leasing, ove invece si applica una regolamentazione diversa a seconda della natura del bene (bene mobile, immobile, automezzi etc.).
Va comunque sottolineato come la nuova disciplina lasci ampia autonomia contrattuale alle parti in merito alla definizione della quota di canone imputabile a corrispettivo della successiva vendita, nonché in merito alla durata della "fase" di godimento, seppur, come detto, con il limite temporale dell'efficacia prenotativa della trascrizione. Sotto quest'ultimo aspetto, la disciplina sembra differenziarsi sensibilmente dalle regole applicabili al contratto di leasing, ove la definizione della durata del contratto è legata all'ammortamento fiscale del bene.
E' altresì rimessa all'autonomia delle parti la previsione di diritti di recesso, clausole penali e/o meccanismi condizionali, nonché la previsione di una specifica disciplina per la cedibilità della posizione contrattuale ovvero la regolamentazione degli effetti dell'inadempimento dell'obbligo di trasferimento.
Infine, si rileva come la disciplina in commento non si occupi dei profili fiscali del "rent to buy", sebbene alcune questioni possano essere risolte mediante un'interpretazione sistematica della vigente normativa tributaria.
Al riguardo, pare infatti utile ricordare come la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione (sent. 21 ottobre 2013, n. 23734) abbia affermato che l'esistenza, all'interno di un contratto di locazione, di una pattuizione volta al trasferimento della proprietà immediatamente vincolante per le parti (tanto da consentire alla scadenza della locazione, l'attivazione dello strumento dell'art. 2932 c.c.) comporta l'applicabilità, rispetto al prezzo convenuto per la compravendita, dell'art. 109, comma 2, lett. a) ultima parte del TUIR, dovendosi riconoscere che la causa concreta di un siffatto contratto è quella di realizzare fin dall'inizio il vincolo di trasferimento della proprietà all'atto stesso della scadenza del contratto di locazione.
In conclusione, nel Decreto Sblocca Italia manca ogni riferimento alle disposizioni di cui all'art. 8, d.l. 28 marzo 2014, ai fini delle imposte sui redditi e dell'Irap per la locazione con riscatto a termine degli alloggi sociali. Si segnala come, per tali tipologie di alloggi, il comma 7 abbia inserito un nuovo comma all'art. 8 del d.l. 28 marzo 2014, n. 47, convertito in legge 23 maggio 2014, n. 80; tale norma prevede, con riguardo agli alloggi sociali, la possibilità di prevederne il riscatto da parte del conduttore dopo 7 anni dall'inizio della locazione. Tale previsione, la cui efficacia è subordinata all'autorizzazione della Commissione Europea (cfr. comma 8, art. 23 Decreto Sblocca Italia) estende la predetta disciplina anche ai contratti di locazione di alloggi sociali con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti e con riserva di proprietà.

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