La manovra correttiva tra cartolarizzazioni e finanza immobiliare: nuove prospettive con le ReoCo

27/09/2017 11:05

Intervento dell'avv. Corrado Rosano, NUNZIANTE MAGRONE


Tra le novità introdotte dalla recente Legge di conversione del D.L. n. 50/2017, approvata il 15 giugno scorso in materia di cartolarizzazione dei crediti deteriorati (NPLs), assumono particolare rilevanza quelle che consentono l'efficiente liquidazione degli asset immobiliari sottostanti ai crediti cartolarizzati.


La nuova normativa ha infatti ampliato le funzioni della SPV, talvolta confermando, anzi rafforzandola, una prassi di mercato oramai in vigore da qualche tempo, con il contestuale obbligo, sancito dalla Legge 130 modificata, di servirsi di soggetti specializzati e vigilati, sia per l'ampliamento dei mezzi finanziari a sostegno dell'operazione, sia per la gestione dei sottostanti asset.


In questo contesto, con riferimento allo smobilizzo dei crediti con sottostante immobiliare, assume particolare rilevanza la conferma della possibilità di costituire, nell'ambito del programma di cartolarizzazione, una ReoCo, cioè una società specializzata nell'acquistare, gestire e valorizzare gli immobili e gli altri beni posti a garanzia degli NPL (inclusi i beni oggetto di locazione finanziaria), la quale, operativamente, è deputata a sostenere il prezzo di aggiudicazione degli immobili in sede d'asta e, se del caso, acquisirli direttamente prima che perdano valore, ciò per una gestione e uno smobilizzo efficiente degli stessi e a beneficio della liquidità della cartolarizzazione.


La vera novità, al riguardo, è costituita dall'estensione del beneficio della segregazione (ring fencing) a tutti i proventi conseguiti dalla ReoCo, mediante la loro destinazione esclusiva - ex lege e non più soltanto per contratto - alla soddisfazione dei diritti incorporati nei titoli emessi in sede di cartolarizzazione (ABS) e al pagamento dei costi dell'operazione, assimilando anche in tal caso i flussi della gestione immobiliare ai pagamenti dei debitori ceduti.


In tal senso la sistematizzazione della ReoCo costituisce una novità rilevante, considerato che la stragrande maggioranza dei crediti deteriorati ha come sottostante beni immobili (anche mediante leasing immobiliare). La ReoCo diventa così a tutti gli effetti uno strumento "a sistema" di difesa del credito, stante il divieto per le SPV ex L. 130 di acquistare gli immobili, anche mediante intervento in asta. In mancanza della Reoco, infatti, il "veicolo 130" non poteva, ad esempio, in assenza di offerte, chiedere l'assegnazione del bene oggetto di esecuzione (art. 505 c.p.c.).


Peraltro, la Reoco va ben oltre, potendo effettuare tutti quegli interventi di valorizzazione degli asset, preclusi al veicolo 130. Si pensi ad esempio, alle attività di ristrutturazione, allineamento/riconversione urbanistica, sviluppo, rinegoziazione dei contratti di locazione, ma anche l'identificazione delle priorità ad elevato "loan to value" ed esposizione, ecc. (c.d. active real estate management).


Da tutto ciò risulta chiaro come fosse del tutto prioritario sistematizzare la ReoCo a difesa del credito cartolarizzato, garantendone al contempo la segregazione dei relativi proventi a beneficio della cartolarizzazione e dei suoi costi. Con detto intervento, dunque, la cartolarizzazione dei crediti immobiliari si trasforma in una vera e propria operazione immobiliare strutturata con interessanti prospettive di sviluppo.


Lo smobilizzo massivo degli NPLs immobiliari delle banche, oltre a liberare finanza per gli impieghi, diventa il volano per valorizzare e aggiornare il sottostante patrimonio, dando un'ulturiore spinta allo sviluppo di attività nel settore del real estate.