FOCUS GERMANIA - L'acquisto di un immobile in Germania (parte V)

20/11/2017 15:41

Commento a cura di Stephanie Deiters, Dottoressa Commercialista tedesca presso Sonntag&Partner

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L'attuale regime tributario

Ulteriori imposte
I proventi derivanti da imprese commerciali sono inoltre soggetti all'imposta fondiaria. I privati e le società di persone (con funzione di amministrazione di beni), i cui terreni non rientrano nel capitale d'esercizio e la cui attività non è qualificabile come operazione commerciale d'immobili, non intrattengono alcuna attività commerciale, non essendo dunque soggetti all'imposta fondiaria dati i propri proventi.

Le società straniere presentano la caratteristica peculiare di non essere obbligate a pagare l'imposta fondiaria fintanto che non costituiscano una stabile organizzazione in Germania.

Le società che amministrano e utilizzano esclusivamente il proprio patrimonio fondiario o, oltre a questo, un proprio capitale, hanno la possibilità di richiedere la riduzione della base imponibile fondiaria del valore del reddito d'attività commerciale imputabile all'amministrazione e all'utilizzo del patrimonio fondiario (la cosiddetta riduzione estesa). Le società immobiliari che gestiscono a lungo termine i propri beni immobiliari, saranno dunque esentate dall'imposta fondiaria, sebbene in virtù della loro forma giuridica (per esempio GmbH) dovessero essere a tutti gli effetti soggette alla suddetta imposta.

Nota bene:Qualora la locazione comprenda anche la locazione di attrezzature aziendali (per esempio rampe di carico o simili), l'esenzione fiscale andrà persa.

Il reddito d'attività commerciale decisivo è stabilito mediante l'utile calcolato in base alla legge sull'imposta sui redditi [EStG] o alla legge sull'IRES tedesca [KStG], tenendo conto di alcune differenze concernenti l'imposta fondiaria.

Considerando un'aliquota d'imposta in media pari al 400 %, la quale tuttavia differisce da comune a comune, si ottiene un onere fiscale fondiario di circa il 14 % dell'utile d'esercizio. L'imposta fondiaria non sarà più detraibile dalla base imponibile dell'IRES [KSt].