BLOCKCHAIN

Blockchain e valute virtuali per le compravendite immobiliari

18/10/2018 13:34


Commento a cura di Angelo Paletta, docente di management


L'Italia da sempre ha conquistato molti primati, che poi non sempre ha sfruttato come avrebbe facilmente potuto. Non tutti sanno che a Roma si è verificato il primo caso mondiale di porre in vendita un immobile chiedendo i bitcoin come contropartita, mentre è stata rogitata da un notaio a Torino la prima compravendita immobiliare al mondo registrata anche con l'utilizzo della blockchain e pagata con bitcoin. Se le città italiane sono state antesignane nel realizzare l'unione tra la tecnologia della blockchain e gli affari del real estate, più di recente oltre 50 immobili sono stati compravenduti a Dubai tramite criptovalute e una decina tra New York, Londra e Praga.

Ad oggi il mercato delle criptovalute presenta una capitalizzazione superiore ai 200 miliardi di dollari, dopo aver raggiunto la cifra stratosferica di 800 miliardi di euro all'inizio del 2018. Ciò è una valida testimonianza che molte migliaia di persone sono diventate "criptomilionarie" e sono in grado di investire quota del loro patrimonio in valute virtuali in beni immobili di pregio. Questo segmento di mercato è particolarmente interessante, dove il real estate e la finanza trovano innovativi punti di contatto. È risaputo che le valute virtuali presentano caratteristiche deflattive nel lungo periodo, ma allo stesso tempo sono soggette ad un'elevatissima volatilità: i valori del BTC/USD sono passati da $ 915 del 1° gennaio 2017 ai $ 16.215 del 1° gennaio 2018.

Attualmente i bitcoin BTC/EUR vengono negoziati con un valore intorno ai 5.590 euro. Tra le oltre 2.000 valute virtuali in circolazione, è doveroso ricordare le più famose, patrimonializzate e negoziate che hanno avuto un andamento in euro non troppo dissimile: Bitcoin Cash (BCH) si acquista con € 383,39, Ethereum (ETH) oggi quota € 176,64, Litecoin (LTC) si compra con € 45,61.

Valute virtuali e blockchain: soluzione per garantire la tracciabilità dei flussi finanziari

C'è ancora molto da lavorare nelle procedure di Know-Your-Customer (KYC) e Anti-Money Laundering (AML), ma a livello normativo l'Unione Europea ha mosso ulteriori dei passi in avanti con la Direttiva UE 2018/843, che dovrà essere recepita dagli Stati membri entro il 10 gennaio 2020. Tuttavia, tra le grandi potenzialità delle valute virtuali sussiste la possibilità di tracciare la provenienza dei fondi, di supportare le procedure notarili e di verificare con certezza gli avvenuti pagamenti: la tracciabilità del pagamento resta conservata e immodificabile nel registro pubblico della blockchain. Le disposizioni legislative attualmente vigenti in Italia sull'antiriciclaggio e sul contrasto al finanziamento del terrorismo prevedono l'obbligo di adeguata verifica della clientela, dovere che ricomprende la verifica della provenienza dei fondi (art. 18, comma 1 lett. d, D.Lgs. n. 231/2007), senza contare che gli stessi vanno trasferiti attraverso modalità che consentano la tracciabilità dei flussi finanziari. Il legislatore ha disposto delle precise limitazioni all'uso del contante e dei titoli al portatore stabilendo che «è vietato il trasferimento di denaro contante e di titoli al portatore in euro o in valuta estera, effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti diversi, siano esse persone fisiche o giuridiche, quando il valore oggetto di trasferimento, è complessivamente pari o superiore a 3.000 euro» (art. 49, comma 1, D.Lgs. n. 231/2001). Per questo motivo l'obbligo di tracciabilità deve essere espletato nei modi che la stessa normativa indica chiaramente anche contrastando il fenomeno del frazionamento: «Il trasferimento superiore al predetto limite, quale che ne sia la causa o il titolo, è vietato anche quando è effettuato con più pagamenti, inferiori alla soglia, che appaiono artificiosamente frazionati e può essere eseguito esclusivamente per il tramite di banche, Poste Italiane S.P.A., istituti di moneta elettronica e istituti di pagamento».

Notariato e blockchain: le nuove frontiere della professione

In Italia vi è stata la prima compravendita immobiliare al mondo effettuata con valute virtuali. Tuttavia, proporre la blockchain in Italia a professionisti, aziende e privati cittadini sembra quasi voler essere troppo avveniristici, da osservare con sospetto. È già successo per altri prodotti e tecnologie inventate o adottate nel Belpaese, dove l'intuizione individuale della direzione del futuro non ha avuto il seguito della collettività del legislatore e degli operatori pubblici e privati. All'estero l'impiego della blockchain sta sviluppando buone prassi e la necessità di restare al passo con i competitor comunitari ed extracomunitari è fondamentale per evitare di ritrovarci arretrati. Questa sfida, innanzitutto culturale ancor prima che tecnica, riguarda il presente e il futuro che propongono gli stessi Notai italiani. Infatti, la tematica è talmente di stretta attualità che il Consiglio Notarile di Padova quest'anno ha organizzato, nell'ambito della "Padova innovation Week", un incontro sul tema "Blockchain: verità, falsi miti e nuove frontiere" nella sala convegni della Camera di Commercio di Padova.

Segnalazione alla UIF delle compravendite immobiliari effettuate con valute virtuali

Il Consiglio Nazionale del Notariato è chiaro nell'orientamento: l'acquisto di un immobile pagato in valute virtuali «suggerisce» una segnalazione antiriciclaggio. Il verbo utilizzato non è stato scelto a caso. Infatti, non tutte le operazioni vanno segnalate ma solo quelle sospette: solo per queste ultime esiste un obbligo di segnalazione «senza ritardo» e «prima di compiere l'operazione» all'Unità di Informazione Finanziaria (UIF). Si tratta di una scelta ponderata, di volta in volta, che lo stesso legislatore obbliga ad effettuare quando i professionisti e gli intermediari «sospettano o hanno motivi ragionevoli per sospettare che siano in corso o che siano state compiute o tentate operazioni di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo o che comunque i fondi, indipendentemente dalla loro entità, provengano da attività criminosa» (artt. 35 e 37 D.Lgs. n. 231/2007). La presa di posizione del Notariato entra direttamente nel merito della definizione delle criptovalute e della tracciabilità delle transazioni economiche. I Notai ritengono che le valute "virtuali" non sono generalmente accettate come un mezzo di pagamento di utilizzo ordinario perché a garanzia della loro emissione vi sono privati e non un'istituzione bancaria centrale, come invece si verifica per le valute "fiat". Il Notariato ritiene che le valute virtuali siano un mezzo «insicuro» a causa dell'alta volatilità che dei valori che si registrano sul mercato dei cambi, ma soprattutto che a livello informatico sussiste la criticità dell'anonimato. La schermatura viene offerta da una password pubblica e da un'altra privata per ogni conto wallet, di cui non è facile individuare la reale titolarità: fatto che confligge con uno degli assunti basilari dell'antiriciclaggio racchiuso nel motto "Know Your Customer" (artt. 17-22 D.Lgs. n. 231/2007).

Distinzione giuridica tra le "valute fiat" e le "valute virtuali"

Quando il legislatore italiano usa il termine «denaro contante» intende riferirsi a «le banconote e le monete metalliche, in euro o in valute estere, aventi corso legale» (art. 1, comma 1 lettera o, D.Lgs. n. 231/2007). Allo stesso tempo, il Governo e il Parlamento hanno stabilito che con il termine «valuta virtuale» si debba intendere «la rappresentazione digitale di valore, non emessa da una banca centrale o da un'autorità pubblica, non necessariamente collegata a una valuta avente corso legale, utilizzata come mezzo di scambio per l'acquisto di beni e servizi e trasferita, archiviata e negoziata elettronicamente» (art. 1, commma 1 lettera qq, D.Lgs. n. 231/2007). È chiaro che si tratta di due concetti profondamente diversi, ma l'acceso dibattito sull'argomento si incendia quando si cerca di accomunare la validità delle valute virtuali alle tre funzioni tipiche delle monete: unità di misura, valore di scambio, strumento di tesaurizzazione.

Summit di Malta 2018: Hype Estate, start-up italiana che unisce blockchain e real estate

Oltre 130 operatori a livello internazionale si sono dati appuntamento al "Malta Blockchain Summit", che si terrà tra il 1° e il 2 novembre 2018. Al meeting sono accreditati diversi italiani, ma per la maggior parte sono rappresentati da società di diversa nazionalità. L'unica società di diritto italiano ed operante nel settore immobiliare è la Hype Estate, che è una piattaforma value-chain di prestiti partecipativi imprenditoriali di quote immobiliari utilizzanti la tecnologia smart-contract supportata dall'architettura blockchain Ethereum ERC-20. Hype Estate è stata fondata dall'unione di partner operanti nell'Information Technology e nel real estate insieme a legali esperti nell'acquisto di portafogli di crediti non-performing loan garantiti da immobili (c.d. "NPL real estate").

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