MEDIAZIONE IMMOBILIARE

Compravendita immobiliare: il mediatore non risponde delle difformità urbanistiche

| 09/03/2018 09:21

In tema di corretto assolvimento dell'obbligo di informazione gravante sul mediatore immobiliare, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale quest'ultimo deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico. In particolare, il mediatore non può essere ritenuto responsabile nei confronti dei promissari acquirenti di un bene immobile per aver omesso di comunicare loro difformità urbanistiche accertate solo da un tecnico appositamente incaricato e tali da risultare ignote agli stessi venditori.

Tale il principio di diritto che può essere espunto da una recente decisione resa dal Supremo Collegio (Cass. civ., Sez. III, ordinanza 6 marzo 2018, n. 5153, Pres. Spirito, Rel. Armano).I promissari acquirenti di un immobile agiscono in giudizio al fine di ottenere il risarcimento del danno nei confronti del titolare di una agenzia immobiliare ritenuto responsabile di aver omesso di comunicare loro le difformità urbanistiche riscontrate nel bene oggetto del preliminare ed impeditive della sua commerciabilità. La corte territoriale, confermando la statuizione del giudice di primo grado, esclude che il mediatore abbia violato i suoi obblighi, in quanto le denunciate difformità, da un lato, si sono potute appurare solo da parte di un tecnico appositamente incaricato, e dall'altro, erano tali da non essere note neppure ai venditori.

La decisione resa dal giudice di appello viene impugnata con ricorso per cassazione. Oltre agli artt. 2 e 6 della legge n. 39/1989, concernente la disciplina della professione di mediatore, i ricorrenti denunciano la violazione: (i) dell'art. 1759, primo comma, cod. civ., secondo cui "il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso"; (ii) dell'art. 1176, secondo comma, cod. civ., secondo cui "nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di una attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata". In particolare, i ricorrenti, nell'unico motivo addotto a fondamento dell'impugnazione, si dolgono della violazione, in capo al mediatore, dell'obbligo di informazione insito anche nella riforma legislativa della figura professionale e nell'istituzione del relativo albo.

La Corte di cassazione, in via preliminare, ribadisce il proprio orientamento, costante nel ritenere che, poiché la legge n. 39 del 1989 subordina l'esercizio dell'attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, l'obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell'art. 1759 cod. civ. deve essere commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità. Tale obbligo, osserva il giudice di legittimità, investe non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all'ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività e ad ogni altro ulteriore utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza.
Tanto premesso, specifica la Suprema Corte in adesione ad un nutrito gruppo di precedenti, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, quale, con riguardo al caso di intermediazione in compravendita immobiliare, quella relativa all'accertamento, previo esame dei registri immobiliari, della libertà dell'immobile oggetto della trattativa dalle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

Nel caso di specie, a giudizio del Supremo Collegio, non può ritenersi violato l'obbligo di diligenza da parte del mediatore in quanto, come emerge dalla impugnata decisione, le difformità denunciate dai ricorrenti erano state scoperte solo a seguito di accertamenti effettuati da un tecnico appositamente nominato ed erano tali da non essere conosciute nemmeno dagli stessi venditori. Di qui il rigetto del ricorso e la conferma della statuizione gravata.