compravendita immobiliare

Garanzia fidejussoria del costruttore non dovuta sugli immobili acquistati prima del permesso di costruire

| 05/06/2018

L'obbligo di garanzia fideiussoria da parte del costruttore sussiste solo per gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare; non sussiste anche gli immobili per i quali non sia stato neppure chiesto il permesso di costruire (cd. immobili "sulla carta").
Decisione: Sentenza n. 32/2018 Corte Costituzionale

Massima: In tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, l'obbligo di garanzia fideiussoria da parte del costruttore sussiste unicamente per gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare, o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità; non sussiste quindi anche gli immobili per i quali non sia stato neppure chiesto il permesso di costruire (cd. immobili "sulla carta"), per i quali la tutela è quella codicistica della nullità ordinaria del contratto ai sensi dell'art. 1472, secondo comma, cod. civ. laddove "la cosa non viene ad esistenza", e non quella speciale di protezione ai sensi dell'art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005.
La ragione risiede nella collocazione - relativamente agli acquisti di immobili da costruire - nell'alveo del prescritto procedimento amministrativo di rilascio del permesso di costruire, e quindi di verifica della compatibilità di ciò che l'imprenditore sta costruendo - o si accinge a costruire - con la vigente normativa urbanistica, mentre nella diversa fattispecie dell'immobile da costruire per il quale non sia stato nemmeno richiesto il relativo permesso, non vede sorgere nel promittente acquirente quel particolare affidamento nel contesto di legalità in cui si colloca l'iniziativa imprenditoriale di costruzione dell'immobile ove almeno tale permesso sia già stato richiesto.
Osservazioni.
La questione di legittimità costituzionale era stata sollevata dal Tribunale con riferimento all'art. 3 della Costituzione, in relazione al decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210). In particolare, sui seguenti articoli:
1) art. 1, comma 1, lettera d), nella parte in cui, nel definire «immobili da costruire» quegli «immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità», esclude dall'ambito applicativo della normativa di protezione introdotta dal medesimo decreto legislativo i contratti di acquisto di immobili per i quali non sia stata ancora presentata alcuna richiesta di permesso di costruire, dedotta in contratto quale condizione risolutiva della stessa pattuizione;
2) art. 5 [recte: 5, comma 1], nella parte in cui, nel fissare la vigenza della nuova normativa introdotta dal d.lgs. n. 122 del 2005, individua quale presupposto per la sua applicabilità la posteriorità della richiesta del permesso di costruire o di altro titolo abilitativo rispetto alla data di entrata in vigore del medesimo decreto (21 luglio 2005);
3) art. 6, comma 1, lettera i), nella parte in cui impone, quale contenuto necessario del contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire, ai sensi e per gli effetti della introdotta nuova normativa di protezione, l'indicazione degli estremi del permesso già ottenuto o della domanda di titolo abilitativo già presentata presso le autorità.
Le questioni di costituzionalità sono state sollevate in riferimento al principio di eguaglianza, ritenendo il giudice rimettente ingiustificata la disciplina differenziata in ragione della suddetta definizione di immobile da costruire, nella parte in cui non include nella garanzia fideiussoria gli acquirenti di immobili per i quali non sia stato nemmeno richiesto il permesso di costruire (acquisti cosiddetti "sulla carta").
Analizzata la questione, la Corte Costituzionale così afferma: «La normativa censurata persegue la finalità di approntare una garanzia specifica dell'affidamento, meritevole di tutela, che l'acquirente ripone nell'effettiva realizzazione (o completamento, se già iniziata) della costruzione dell'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita; affidamento indotto dalla circostanza dell'intervenuto rilascio del permesso di costruire o almeno della già presentata richiesta per il suo ottenimento. Nel primo caso il completamento del procedimento amministrativo sfociato nell'intervenuto rilascio del provvedimento con cui è stata assentita la costruzione dell'edificio prima della stipulazione del contratto rafforza la concretezza della prospettiva che la costruzione dell'edificio sia iniziata e portata a termine, con conseguente possibilità per la parte acquirente di stipulare il contratto definitivo di compravendita. Ma anche nel secondo caso il solo avvio del procedimento amministrativo mediante la richiesta di permesso di costruire aggiunge parimenti, anche se non nella stessa misura, concretezza all'iniziativa edificatoria del promittente alienante secondo un progetto ormai definito ed allegato alla richiesta stessa. Nell'uno e nell'altro caso l'offerta di vendita dell'immobile da costruire si presenta incanalata nel binario rispettivamente, in un caso, della già verificata compatibilità con gli strumenti urbanistici, nell'altro caso dell'attivazione del procedimento amministrativo diretto ad operare tale verifica. Questo contesto di legalità sotto l'aspetto urbanistico, che aggiunge una qualitas alla cosa futura promessa in vendita, costituisce di per sé un fattore rassicurante ed un indiretto incentivo all'acquisto per il promittente acquirente, persona fisica, radicando in quest'ultimo un affidamento maggiore nella determinazione di assentire l'impegno contrattuale di acquisto dell'immobile da costruire assumendone i relativi oneri economici».

Disposizioni rilevanti.Codice CivileVigente al: 02-06-2018 Art. 1472 - Vendita di cose future


DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005, n. 122Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210Vigente al: 02-06-2018 Art. 1 - Definizioni

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