COMPRAVENDITA

Natura eccezionale della dichiarazione ex officio di nullità parziale che invalida l'intero negozio giuridico

| 09/10/2019 08:04

Vendita – Contratto preliminare di compravendita – Nullità parziale – Dichiarazione d'ufficio di nullità parziale – Necessità di instaurazione del contraddittorio – Nullità parziale rilevata ex officio all'intero negozio - Natura eccezionale
In assenza di specifica domanda di accertamento dell'invalidità del negozio, il relativo accertamento, seppur consentito dal giudice di merito in forza dei principi affermati dalle sezioni unite della Corte di Cassazione, deve essere preceduto dalla sollecitazione del contraddittorio tra le parti sul punto. Gli effetti della nullità parziale rilevata ex officio all'intero negozio non possono essere estesi senza considerare la natura eccezionale di detta estensione e l'assenza di apposita istanza di parte. Corte di Cassazione, civ., sez. II, ordinanza del 13 giugno 2019, n. 15950

Il fatto

Con ricorso per cassazione la promittente acquirente B.A. chiedeva la riforma della sentenza n. 805/2013 della Corte di Appello di Napoli III sez. bis evidenziando, in particolare, la violazione e falsa applicazione dell'art. 1491, comma 1, c.c., nonché degli artt. 99, 112 e 345 c.p.c., in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c. Solo con l'appello i coniugi A.L. e O.M., promittenti venditori, chiedevano, infatti, per la prima volta dichiararsi la nullità del contratto preliminare stipulato relativo all'acquisto di un immobile, composto da piano terra, primo piano e sottotetto. Gli appellanti (promittenti venditori) lamentavano che proprio il detto sottotetto termico era stato acquisito gratuitamente al patrimonio comunale con ordinanza del Comune di Casoria n. 195 del 24 maggio 1994 e, quindi, antecedentemente alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita: era incommerciabile e, pertanto, avrebbe comportato la nullità dell'intero predetto preliminare.

La appellata B.A. (promittente acquirente) eccepiva che, come disposto dall'art. 1491, comma 1, c.p.c. "la nullità parziale di un contratto o la nullità di singole clausole importa la nullità dell'intero contratto, se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che è colpita dalla nullità"; si sarebbe dovuto provare che l'acquirente non avrebbero comprato l'intero bene oggetto di compravendita se fossero stati a conoscenza del problema al sottotetto termico. Depositava ordinanza del 27 ottobre 2007 del Tribunale di Napoli – sez. dist. di Casoria – con la quale veniva sospeso il giudizio instaurato di esecuzione specifica del contratto preliminare di vendita in attesa della definizione del giudizio in corso tra le parte con il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado.

Ed inoltre precisava che sul punto la giurisprudenza è concorde nel sostenere che il principio che chi intende avvalersi della nullità parziale per pervenire alla nullità dell'intero negozio "deve fornire la prova che i contraenti non avrebbero concluso il contratto senza quella parte che è colpita da nullità" (Cass. Civ. n. 6756/2003).

Con ordinanza interlocutoria pubblicata in data 27 settembre 2018 la Corte di Cassazione assegnava alle parti ad al PG il termine di 60 gg. per il deposito di deduzioni in ordine:

- all'applicabilità, nel caso concreto, dell'art. 40 della Legge n. 47 del 1985 o alla configurabilità eventuale di un preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui, con conseguente applicabilità – se del caso – della disciplina prevista dagli artt. 1478 e 1480 cod. civ.;

- alla rilevanza della dichiarazione di cui all'art. 4 della scrittura in relazione all'art. 43 della Legge n. 47. Nella medesima ordinanza la Corte di Cassazione riportava giurisprudenza di legittimità con la quale si sostiene che il contratto preliminare di compravendita avente efficacia obbligatoria non può essere dichiarato nullo, a differenza dei negozi traslativi di diritti reali. "Al contratto preliminare di compravendita di immobili stipulato dopo l'entrata in vigore della l. n. 47 del 1985 non è applicabile la sanzione della nullità, prevista dall'art. 15 della l. n. 10 del 1977, in relazione agli atti giuridici aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, essendo stata detta disposizione interamente sostituita da quelle di cui al capo primo della citata l. n. 47" (Cass. Civ. n. 10297 del 2017).

La ricorrente, nella memoria ex art. 384 c.p.c., dopo avere precisato che la Corte di Appello di Napoli, sez. feriale, aveva concesso la sospensione della esecuzione della sentenza appellata, ricordava che con la presentazione della domanda in sanatoria l'antecedente provvedimento di acquisizione gratuita al patrimonio comunale del sottotetto termico aveva perso efficacia in quanto non essendo mai avvenuta l'immissione in possesso non è mai stata eseguita la demolizione e non è mai stata disposta la utilizzabilità a fini pubblici del sottotetto termico (cfr. Cass. Civ. n. 30497/2017, richiamata nella ordinanza interlocutoria). Aggiungeva, infine, che il Consiglio di Stato ha piu' volte affermato che: "Per quanto attiene al rapporto tra l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell'immobile e la successiva presentazione dell'istanza di rilascio della concessione edilizia in sanatoria ai sensi della legge n. 47/85, vale il principio secondo cui l'acquisizione gratuita ai beni del Comune di un manufatto abusivo determina una situazione inconciliabile con la sanatoria soltanto quando all'immissione nel possesso sia seguita una delle due ipotesi previste dall'art. 43, legge 28 febbraio 1985, n. 47, e cioè, o la demolizione dell'immobile abusivo ovvero la sua utilizzazione a fini pubblici". (Consiglio di Stato, sez. IV, sentenza 28/11/ 2016, n. 5007).

Controparte, sosteneva che la promittente acquirente avrebbe solo potuto chiedere una riduzione del prezzo e che non poteva esserci una esecuzione specifica del contratto preliminare di vendita in quanto i promittenti venditori non potrebbero procurare in favore della promittente acquirente la porzione di immobile (il sottotetto termico) acquisita dal Comune di Casoria. La Corte di Cassazione dichiarava inammissibile il primo motivo di ricorso, accoglieva il secondo e dichiarava assorbiti gli altri, cassando la decisione impugnata in relazione alla censura accolta, rinviando la causa, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli.

La decisione

La Corte di Cassazione, pur riconoscendo la possibilità di dichiarare d'ufficio la nullità del contratto preliminare sulla base dei principi consolidati affermati dalla medesima Corte, ha precisato che tale nullità d'ufficio è soggetta sostanzialmente a due vincoli:

1) Bisogna sempre instaurare, preventivamente, il contraddittorio prima di dichiarare d'ufficio la nullità di un contratto preliminare di compravendita dando la possibilità alle parti di potere esercitare il diritto di difesa che diversamente sarebbe irrimediabilmente compromesso. E ciò avvenuto proprio nel caso di specie in cui la Corte territoriale napoletana, erroneamente, non ha consentito alle parti di poter contraddire sul punto. La Corte di Cassazione, quindi, ha espressamente affermato che, in assenza di specifica domanda di accertamento dell'invalidità del negozio, il relativo accertamento, seppur consentito dal giudice di merito in forza dei principi affermati dalle sezioni unite della Corte di Cassazione (Cass. Civ., Sez. Unite, n. 14828 del 04/09/2012), dove essere preceduto dalla sollecitazione del contraddittorio tra le parti sul punto.

2) L'accertamento ex officio della nullità parziale estesa all'intero negozio ha natura eccezionale. La regola generale da applicare è sempre quella conservazione del negozio giuridico (Cass. Civ., sez. III, n. 1189 del 27/01/2003, Cass. Civ., sez. II, n. 1306 del 03/02/1995). La Corte territoriale avrebbe, invece, dovuto tenere in considerazione che la promittente acquirente aveva instaurato dinanzi al Tribunale competente l'azione ex art. 2932 c.c. di esecuzione del preliminare sottoscritto in data 04 marzo 2000 e che sussisteva assoluto interesse all'esecuzione contrattuale, nonostante l'acquisizione al patrimonio comunale del sottotetto termico. Ciò a maggior ragione che, nel caso di specie, mancava un'apposita istanza di parte, come rilevato dalla Corte di Cassazione nella sentenza in commento nella quale è affermato che gli effetti della nullità parziale rilevata ex officio all'intero negozio non possono essere estesi senza considerare la natura eccezionale di detta estensione e l'assenza di apposita istanza di parte.

Vetrina