NOVITA' - PERCORSO DI GIURISPRUDENZA DIRITTO BANCARIO

Il contratto di mutuo

| 17/01/2020 08:48

Il contratto di mutuo è la forma più tipica tra i contratti di finanziamento, seppure non esaurisca le possibili fattispecie nelle quali si può declinare l'espressione "contratto di finanziamento", che ricomprende diversi istituti e rapporti giuridici (per "finanziamento" si intende qualsiasi apprestamento di mezzi finanziari, ovvero qualsiasi forma che preveda l'erogazione e/o l'apertura di credito nei confronti di un soggetto).

Il Codice civile disciplina agli artt. 1813 e ss. il contratto di mutuo e le sue caratteristiche e finalità principali: mediante il contratto di mutuo, "una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità". La giurisprudenza qualifica il contratto di mutuo come un contratto reale richiedendosi che la cosa mutuata sia consegnata dal mutuante al mutuatario (la qualificazione di "realità" determina che la conclusione del contratto si perfezioni mediante la consegna materiale della cosa, ossia il bene oggetto del contratto - traditio rei).

Con la consegna, insorge in capo al mutuatario l'obbligo di restituzione di quanto ricevuto e degli interessi (salvo diversamente pattuito tra le parti). L'obbligo di corresponsione degli interessi può essere previsto espressamente dalle parti oppure per relationem (il contratto può prevedere un rinvio ad elementi esterni allo stesso contratto che siano tuttavia individuabili e quantificabili in modo obiettivo). La quantificazione degli interessi è lasciata all'autonomia privata seppure con il limite degli interessi usurari che comporterebbero la nullità della relativa clausola e la decadenza dall'obbligo di corresponsione di qualsiasi interesse.

Oltre alla normativa codicistica, il legislatore è intervenuto in merito all'estinzione anticipata dei mutui immobiliari, disponendo il divieto di previsione di clausole penali e della portabilità del mutuo. È nullo qualunque patto o clausola, stipulata anche successivamente alla conclusione del contratto originario di mutuo, che prevede l'obbligo in capo al mutuatario di pagamento di una penale o di qualsiasi tipologia di costo a favore del mutuante per addivenire all'estinzione anticipata o parziale del mutuo (artt. 120-ter e quater del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia).

Il mutuo di scopo. Quale sub-specie del contratto di mutuo, rileva il mutuo di scopo, ovvero quella tipologia di finanziamento che si configura come una fattispecie negoziale consensuale, onerosa ed atipica, che assolve in modo analogo all'apertura di credito, una funzione creditizia. La vincolatività nella destinazione dei fondi comporta necessariamente un distaccamento dalla classica fattispecie codicistica del contratto di mutuo. Da ciò ne discende la diversa modalità di perfezionamento: il mutuo di scopo è concluso con la stipula del contratto mentre il contratto di mutuo ai sensi dell'art. 1813 c.c. è concluso soltanto con la traditio del bene. Nel mutuo di scopo, più precisamente, la consegna di una determinata quantità di denaro costituisce l'oggetto di un'obbligazione del finanziatore, anziché elemento costitutivo del contratto mediante il quale questo si perfeziona.

Il vincolo di destinazione, essendo l'elemento qualificante del mutuo di scopo, deve essere previsto non in modo generico, bensì in modo idoneo per consentire di interpretare il contenuto del contratto nel senso della volontà delle parti di vincolare l'impiego dei fondi ricevuti ad una determinata operazione economica.

Il mutuo fondiario. La disciplina codicistica del contratto di mutuo è integrata dalla normativa speciale relativa al mutuo fondiario. Ai sensi dell'art. 38 TUB, il mutuo fondiario ricorre in presenza di un finanziamento a medio e lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su beni immobili che è concessa contestualmente alla stipula del contratto.

Come afferma la giurisprudenza, il mutuo fondiario non rientra nella tipologia del mutuo di scopo in quanto l'elemento essenziale di tale contratto non è la destinazione della somma ad uno specifico affare, come anche ad esempio per l'acquisto del bene o la ristrutturazione dello stesso. La Banca d'Italia determina il limite massimo dell'ammontare che le banche possono concedere per finanziare l'acquisto di beni immobili. Tale limite è fissato nella misura dell'80% del valore del bene ipotecato che può essere innalzato al 100% soltanto in presenza di ulteriori garanzie oltre l'ipoteca prestate dal mutuatario (quali fideiussioni bancarie ed assicurative, pegni su titoli, cessioni del quinto).

Ad ulteriore garanzia della stabilità del mutuo fondiario, rileva l'art. 39, comma 4, TUB ai sensi del quale le ipoteche poste a garanzia di mutui fondiari non subiscono la revocatoria fallimentare (quindi nel caso di fallimento del debitore) nel caso in cui siano state iscritte almeno dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento.

Tale trattamento di favore da parte del legislatore in merito alla solidità della garanzia ipotecaria, ha incentivato le banche ad erogare mutui fondiari soltanto con il fine di estinguere precedenti linee di credito chirografarie. Tuttavia, la giurisprudenza ha ritenuto tale comportamento pregiudizievole per gli interessi degli altri creditori e in violazione della par condicio creditorum, in particolare in caso di fallimento del debitore.

Ius variandi. L'art. 118 TUB prevede la possibilità di modificare il contratto anche in mancanza del consenso delle parti. Nei contratti a tempo indeterminato le parti possono prevedere una clausola che consente alla banca di modificare il tasso di interesse ed altre condizioni economiche in modo unilaterale, tuttavia soltanto in presenza di giustificato motivo.

Gli eventi e le condizioni sulla base delle quali il mutuante ha facoltà di modificare unilateralmente il contratto, devono essere predeterminati nel contratto di mutuo e la relativa clausola deve essere specificatamente approvata dal mutuatario. La modifica dovrà poi essere comunicata al mutuatario con un preavviso di almeno due mesi e, seppure qualificata come "proposta di modifica", il mutuatario non ha facoltà di trattare la modifica delle condizioni contrattuali.

Riferimenti normativi: Codice Civile (artt. 1813 e ss.)
Decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia o TUB)

Focus giurisprudenziale

Mutuo fondiario – Limite di finanziabilità di cui all'art. 38 TUB – Violazione – Nullità del contratto
Il mancato rispetto del limite di finanziabilità, di cui all'art. 38 TUBe alle conseguenti disposizioni regolamentari, comporta in via diretta la nullità dell'intero contratto di mutuo fondiario. Cassazione civile, 27 Novembre 2019, n. 31057

Mutuo fondiario - Superamento della soglia di finanziabilità di cui all'art. 38, comma 2, TUB - Conseguenze - Obbligo del creditore fondiario di preventiva notificazione del titolo esecutivo - Sussistenza – Ragioni
In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, TUB non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell'istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi, per l'applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell'intero contratto, salva la conversione ex art. 1424 c.c., quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina di privilegio, la sicura non operatività della....continua la lettura in Plusplus24Diritto

Vetrina