LOCAZIONE

Prescrizione biennale del diritto del locatore al rimborso degli oneri accessori

| 07 novembre 2011


CODICE CIVILE

L'art. 2948 n. 3 del Codice civile statuisce che il credito del locatore a percepire il canone di locazione si prescrive in cinque anni.
Controverso, invece, è stato per lungo tempo il termine di prescrizione per gli oneri accessori ossia per tutte le spese che, per contratto o per legge, fanno carico al conduttore e cioè le spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni e degli impianti (ascensore, autoclave, riscaldamento ecc.).


Il diritto alla restituzione degli oneri accessori, al pari di qualsiasi altro diritto, in caso di inerzia del titolare per il periodo determinato dalla legge, si estingue per prescrizione.
Al riguardo l'art. 6, ultimo comma, della legge 22 dicembre 1973, n. 841, in deroga alla disposizione dell'art. 2948 c.c. n. 3 che prevede la prescrizione quinquennale per i canoni ed ogni altro corrispettivo di locazione, ha stabilito la prescrizione biennale del diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore.


Tale norma, inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso abitazione e nel periodo di vigenza del regime vincolistico, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione, rispondendo ad una esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giuridico, quale gli oneri a carico del conduttore, comune ad ogni locazione. Sennonché il problema dibattuto per tanti anni è stato se detta norma fosse stata abrogata dalla successiva legge n. 392 del 1978 sull'equo canone con ripristino, quindi, del termine codicistico di cinque anni.


In giurisprudenza è prevalsa l'opinione della sopravvivenza dell'art. 6 della legge n. 841/1973, non ritenendosi sostenibile l'ipotesi dell'abrogazione espressa o tacita di tale disposizione normativa (Cass. civ., Sez. III, 22 aprile 1995, n. 4588; Cass. civ., Sez. III, 22 maggio 1993, n. 5795). Anche l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 6 legge n. 841 del 1973 sollevata in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., nella parte in cui dispone che il credito del locatore per il pagamento degli oneri accessori posti a carico del conduttore si prescrive nel termine di due anni è stata ritenuta manifestamente infondata, non sussistendo, una irragionevole disparità di trattamento rispetto alla disciplina stabilita dall'art. 2948 n. 3, cod. civ., che fissa in cinque anni il termine di prescrizione del credito per le pigioni delle case, trattandosi di situazioni non omologhe, in quanto il credito per oneri accessori ha ad oggetto somme di importo variabile in relazione alla concreta erogazione dei servizi e la relativa spesa è confortata da una specifica documentazione, ed, inoltre, la fissazione di un più breve termine di prescrizione è giustificata dall'esigenza di contenere le relative contestazioni in un lasso temporale ragionevolmente breve (Cass. 12 aprile 2006, n. 8609).


Conseguentemente il tempo utile in cui il locatore può richiedere la restituzione delle somme anticipate per gli oneri condominiali di competenza del conduttore rimane fissato in due anni, termine applicabile sia nelle locazioni ad uso abitativo che nelle locazioni commerciali.
Nell'ipotesi di unico proprietario e locatore delle singole unità immobiliari che compongono l'edificio, la data di decorrenza della prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori posti (per legge o per contratto) a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione (Cass. 12 aprile 2006,n. 8609).

Vetrina