Come il comproprietario può vendere la sua parte di immobile in presenza di un'ipoteca iscritta nei confronti dell'altro comproprietario

26/01/2017 09:00


Pier Antonio Rossetti, avvocato


Nel caso che ci occupa Tizio è proprietario di una quota indivisa di un edificio costituito da una decina di unità immobiliari, allorquando viene iscritta da un terzo un'ipoteca giudiziale contro Caio, proprietario di altra quota indivisa dello stesso complesso.

Preliminarmente osserviamo che tra le parti è costituita una comunione indivisa, vale a dire che ognuno dei comproprietari è titolare di una quota dell'intero immobile e non di determinate e distinte unità immobiliari.

Fatta questa elementare premessa, Tizio, per "liberare" la propria quota, deve sciogliere la comunione azionando il procedimento di divisione di cui agli artt. 784 e seguenti c.p.c..

Così facendo egli potrà ottenere una pronuncia giudiziale con la quale i singoli immobili facenti parte del complesso vengano divisi tra i singoli comproprietari in ragione del valore della loro quota, salvo l'eventuale conguaglio in denaro.

Esperito tale rimedio, gli immobili assegnati a Tizio risulteranno da subito liberi dall'ipoteca in questione in forza della natura dichiarativa e dell'effetto retroattivo della divisione.

Infatti, in virtù del combinato disposto dagli art. 757 e 1116 c.c., con la divisione ciascun condividente "si considera come se non avesse mai avuto la proprietà sugli altri beni".

Pertanto, la divisione non produce alcun effetto traslativo della proprietà dei beni, avendo natura meramente dichiarativa. Al contrario, si considera come se ognuno dei comproprietari avesse avuto la proprietà esclusiva dei beni concretamente assegnatigli sin dall'origine della comproprietà, quindi già prima della divisione.

Vale a dire che le ipoteche, anche se antecedenti alla divisione, risulteranno come se non fossero mai state iscritte sui beni assegnati a Tizio, e non saranno pertanto di ostacolo alla circolazione di tali beni che potranno essere liberamente venduti.

Coerentemente con la disciplina di cui sopra, l'art. 2825 c.c. dispone che "l'ipoteca costituita sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione".

Detto effetto giuridico non verrà prodotto solo in caso di ipoteca ma anche nel caso di pignoramento sull'intero immobile indiviso. Anche in tale caso, gli immobili assegnati a Tizio dovranno essere liberati dal pignoramento stesso, che graverà unicamente su quelli assegnati al debitore pignorato, Caio.

In conclusione, la divisione non produce alcun trasferimento di proprietà tra le parti ma, grazie alla natura dichiarativa ed all'effetto retroattivo, ogni condividente è considerato titolare esclusivo dei beni assegnatigli sin dal momento in cui è sorta la comunione: ne consegue che l'eventuale ipoteca iscritta contro un condividente non costituirà ostacolo giuridico alla circolazione dei beni concretamente assegnati agli altri condividenti.

Vetrina