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Costruzione del comproprietario sul suolo comune

22/02/2018 08:27


Percorso di giurispudenza di Plus Plus 24 Diritto - Aggiornato al 22.02.2018 a cura dell'Avv. Federico Ciaccafava



Uso della cosa comune - Costruzione del comproprietario sul suolo comune

La questione che si intende affrontare e risolvere concerne l'esatta individuazione del regime giuridico applicabile in caso di costruzione realizzata da uno dei comproprietari su un suolo, area o terreno di proprietà comune.

Tale questione assume una peculiare valenza in quanto, nella giurisprudenza di legittimità, si fronteggiano due contrapposti orientamenti. Il tema non riveste soltanto una valenza di carattere puramente dogmatico, ma, al contrario, assume un notevole impatto d'ordine pratico anche sotto il profilo della circolazione della proprietà immobiliare.

Secondo un primo indirizzo, più risalente, in forza dell'applicazione del principio dell'accessione – art. 934 cod. cv., a mente del quale "Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge" - la costruzione sul suolo comune è anch'essa comune, mano a mano che si innalza, fatto salvo un contrario accordo scritto "ad substantiam" (art. 1350 cod. civ.): ne consegue che per l'attribuzione in proprietà esclusiva, ai contitolari dell'area comune, dei singoli piani che compongono la costruzione, non giovano, rivelandosi inidonei, sia il corrispondente possesso esclusivo del piano, sia il relativo accordo verbale, sia il proporzionale diverso contributo alle spese.

Al contrario, secondo diverso e più recente orientamento, la disciplina dell'accessione si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui, mentre alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari su terreno comune non si applica tale disciplina, bensì quella della comunione (artt. 1100 e ss. cod. civ.): tale opzione ermeneutica determina un duplice ordine di conseguenze:

(i) da un lato, che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia realizzata in conformità a tale disciplina, ossia con il rispetto delle norme che dettano i limiti che ciascun comproprietario deve osservare nell'uso della cosa comune;

(ii) dall'altro, che le opere abusivamente realizzate non possono considerarsi beni condominiali per accessione, ma, al contrario, devono ritenersi appartenenti al comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica.

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