REAL ESTATE CROWDFUNDING:
UN NUOVO MODO DI INVESTIRE NELL'IMMOBILIARE

26/02/2018 13:45


Commento a cura dell'Avv. Emanuela Fusillo, Partner di LegisLAB, e del Dott. Vincenzo E. M. Giardino, Strategic Business Advisor


Il crowdfunding applicato al settore del real estate costituisce oggi un'innovativa modalità di finanziamento per il settore immobiliare, anche grazie all'ondata di digital transformation in corso in svariati settori di business.
Fino a qualche anno fa quando si parlava di crowdfunding ci si riferiva ad una raccolta fondi o ad una colletta online volta a finanziare un'iniziativa: CONSOB definisce il crowdfunding come il processo con cui più persone (folla o crowd) conferiscono somme di denaro (funding), anche di modesta entità, per finanziare un progetto imprenditoriale o iniziative di diverso genere utilizzando siti internet (piattaforme o portali), ricevendo talvolta in cambio una ricompensa. Alcuni esempi sono il crowdfunding donation-based (cfr. retedeldono.it) con vocazione prettamente solidale e sociale e il crowdfunding reward-based (cfr. Kickstarter, Indiegogo) che supporta i propositori nello sviluppo del proprio progetto di vendere il proprio prodotto o servizio a condizioni agevolate prima ancora che esso venga immesso nei canali tradizionali.

Secondo il Report del 2017 di Starteed, in Italia la raccolta fondi attraverso il sistema di crowdfunding ha registrato nel 2017 un incremento del 45% rispetto all'anno precedente, superando gli 11 milioni di euro, imponendosi sempre di più come uno strumento primario di finanziamento per start-up e PMI (di cui circa il 50% attraverso modalità di prestito cd. lending).


Il "Real Estate Outlook 2018 Report" di CBRE evidenzia che il 2017 è stato un anno molto positivo per il settore immobiliare italiano, registrando investimenti per oltre 11 miliardi di euro, il 23% in più rispetto al 2016 e confermando anche per il 2018 un aumento di volumi conseguenti alla situazione macro-economica in crescita, all'ingresso di nuovi investitori, allo sviluppo di nuove asset class (tra le altre, le residenze sanitarie assistenziali, le cd. RSA) e a nuovi veicoli di investimento.

All'estero le piattaforme di real estate crowdfunding sono già una realtà da diverso tempo, con un valore delle transazioni assestato a quota 3,5 miliardi di dollari nel 2016, valore quasi raddoppiato nel 2017, e con previsioni di raggiungere i 300 miliardi di dollari nel 2025. In Italia, invece, il real estate crowdfunding è uno strumento relativamente nuovo che si sta facendo sempre più spazio grazie anche ad una legislazione sempre più specifica ed organica al riguardo, come sottolineato dal Politecnico di Milano nel "2° Report Italiano sul Crowdinvesting". Esistono principalmente ad oggi due diversi modelli di crowdfunding immobiliare in base alla tipologia di piattaforma che colloca lo strumento sul mercato: il lending crowdfunding e l'equity crowdfunding. Alcuni esempi di realtà operative in Italia sono Walliance e Housers, attraverso le quali è possibile investire da casa su un progetto immobiliare senza disporre di ingenti capitali.

In un progetto lending, il soggetto che investe nel progetto acquisisce un diritto di credito: il diritto di credito è liquido e a fronte del denaro versato, il soggetto ottiene il pagamento del capitale ad una scadenza determinata e con una remunerazione che normalmente equivale a un tasso di interesse. In questo caso, il rendimento è dato dal tasso di interesse pattuito con il soggetto che raccoglie i fondi per mezzo della piattaforma. La tassazione del crowdfunding lending-based è stata rivista nella metà di dicembre 2017, definendo che i gestori operano una ritenuta alla fonte a titolo di imposta sui redditi di capitale corrisposti a persone fisiche nella misura del 26% sugli interessi percepiti mentre la società finanziata è soggetta alla tassazione ordinaria d'impresa. Nel caso di piattaforme di lending crowdfunding, il soggetto deputato alla loro vigilanza è Banca d'Italia.


In un'operazione di tipo di equity, invece, l'investitore acquisisce la proprietà di una parte della società che realizza il progetto immobiliare. L'investimento in questo caso è fatto direttamente nell'impresa che si impegna a costruire o comprare l'immobile e venderlo. Il rendimento sarà dato dalla differenza tra prezzo di vendita dell'immobile e capitale investito con remunerazione attraverso i dividendi soggetta a relativa imposta sui redditi in funzione del soggetto investitore. Permangono comunque per i sottoscrittori le agevolazioni previste per gli investimenti in start-up e PMI innovative, come definito dal Decreto Legge 24 aprile 2017 n. 50. In questo caso, il soggetto deputato alla vigilanza di piattaforme di equity crowdfunding è CONSOB.


Il via a questo nuovo canale di raccolta di capitali di rischio è stato rappresentato in Italia dal Decreto Legge 18 ottobre 2012, n. 179 recante "Ulteriori misure urgenti per la crescita del Paese", poi convertito nella Legge 17 dicembre 2012, n. 221, che prevedeva la deroga per le sole start-up innovative al divieto per le quote di partecipazione delle s.r.l. di costituire oggetto di offerta al pubblico di prodotti finanziari, posto dall'articolo 2468, co. I, c.c., rendendo possibile così l'offerta al pubblico di quote di start-up innovative costituite in forma di s.r.l. anche attraverso i portali per la raccolta di capitali. Da allora si sono fatti numerosi passi in avanti da un punto di vista legislativo in materia di equity crowdfunding. Più recentemente, infatti, il Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50 ha esteso a tutte le piccole e medie imprese costituite in forma di s.r.l. le deroghe sopra enunciate, permettendo a tutte le PMI italiane di offrire al pubblico le proprie quote sociali, anche attraverso i portali di equity crowdfunding.


Con le modifiche introdotte al "Regolamento sulla raccolta di capitali di rischio tramite portali on-line" (adottato da CONSOB con delibera n. 18592 del 26 giugno 2013) dalle delibere n. 19520 del 24 febbraio 2016, n. 20204 del 29 novembre 2017 e n. 20264 del 17 gennaio 2018, si è ampliato il ventaglio dei soggetti abilitati a utilizzare lo strumento dell'equity crowdfunding avvalendosi di appositi portali autorizzati da CONSOB e alle start-up innovative e alle PMI innovative si sono affiancate le piccole e medie imprese a cui viene esteso, all'articolo 24, l'obbligo di prevedere all'interno del proprio statuto o dell'atto costitutivo il diritto di recesso ovvero il diritto di co-vendita delle proprie partecipazioni in favore degli investitori diversi dagli investitori professionali o dalle altre categorie di investitori di cui al comma 2 che abbiano acquistato o sottoscritto strumenti finanziari offerti tramite portale. Per le offerte effettuate da PMI in possesso della certificazione del bilancio e dell'eventuale bilancio consolidato, relativi agli ultimi due esercizi precedenti l'offerta, viene ridotta dal 5% al 3% la quota obbligatoria di sottoscrizione da parte degli investitori professionali degli strumenti finanziari offerti.

Alla luce degli ultimi sviluppi in materia, pur non sottovalutando il rischio imprenditoriale, potenzialmente sottostimato dall'investitore occasionale e l'asimmetria delle informazioni messe a disposizione dal progettista spesso giustificata dalla volontà di tutelare la proprietà intellettuale, i vantaggi del real estate crowdfunding risultano evidenti: facilità e flessibilità di execution "con un click" per la collettività degli utenti nell'investimento immobiliare, riduzione delle barriere di ingresso grazie alla possobilità di investimento anche con piccole somme, fonti di reddito alternativo ai comuni strumenti finanziari e valutazione dell'operazione collettiva grazie ad un sistema di feedback del web.

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