Capacità giuridica del condomino: la Cassazione la esclude

03/06/2019 16:05


Commento a cura di Augusto Cirla, partner Talea

Le Sezioni Unite della cassazione, con la sentenza n. 10934 del 10 aprile 2019, hanno escluso la sussistenza in capo al Condominio di qualsivoglia capacità giuridica.

Lo hanno fatto implicitamente, legittimando cioè il singolo condomino ad intervenire nel giudizio che vede come parte, non importa se attiva o passiva, il Condominio legittimamente rappresentato dal proprio amministratore e dunque confermando la qualifica del Condominio stesso come mero ente di gestione privo di capacità giuridica autonoma rispetto a quella dei singoli condomini.


Le stesse Sezioni Unite ci avevano in precedenza illuso con la sentenza n.19663 del 2014 che, chiamate a pronunciarsi sulla legittimazione ad agire del singolo condomino in tema di indennizzo ex L. 89/2001 in una controversia che aveva visto partecipe il solo Condominio, si erano espresse in senso negativo e l'avevano esclusa, affermando appunto sussistere la sola legittimazione del Condominio, se ed in quanto autorizzato dall'assemblea dei condomini.


La pronuncia sembrava invero spingersi verso una configurabilità in capo al Condominio di una soggettività giuridica autonoma, quale "centro di imputazione di interessi, di diritti e di doveri cui corrisponde una piena capacità processuale". Nel contempo però prendeva atto che anche l'intervenuta la riforma di cui alla L.220/12, sebbene contenente elementi da cui far discendere una pur attenuata personalità giuridica del Condominio, ne aveva escluso il riconoscimento in capo all'ente.


Sul solco dunque dei ragionamenti formulati dal legislatore in occasione di proposizione dei numerosi disegni di legge che hanno preceduto l'emanazione della legge di riforma della materia condominiale, le Sezioni Unite sono tornate sui loro passi e con la sentenza n.10934/ 2019 hanno nuovamente ribadito l'assenza in capo al Condominio di capacità giuridica distinta da quella dei singoli condomini.


La capacità giuridica va intesa come idoneità del soggetto ad essere titolare di posizioni giuridiche, ossia di gestire direttamente ed autonomamente la propria sfera patrimoniale.


Attribuire al Condominio capacità giuridica significa riconoscere all'ente la possibilità di partecipare in proprio alla vita di relazione, potendo assumere tutti i diritti e gli obblighi conseguenti alla sua attività. Significa, per il vero, abbandonare il concetto di mero "ente di gestione" e passare a configurare un soggetto con piena capacità, dove i partecipanti riuniti in assemblea esercitano tutti i poteri del gruppo e le loro singole volontà si fondono per formare una nuova volontà unitaria.


E' evidente che, con il riconoscimento del Condominio come soggetto giuridico autonomo, verrebbe inevitabilmente a cessare qualsivoglia legittimazione ad agire del singolo condomino per la tutela del bene comune.


Tuttora manca però nel nostro ordinamento una precisa norma che consenta di attribuire al Condominio la qualità di soggetto di diritto distinto dai partecipanti ad esso e titolari delle singole posizioni.


Da qui la necessità di individuare quando sia data possibilità al singolo condomino di comunque agire per tutelare un proprio diritto, quand'anche riguardante un bene comune per la cui salvaguardia già si sia fatto carico l'amministratore.


E così, è fermo il principio per cui nelle controversie avente ad oggetto un diritto comune, fatti salvi i poteri attribuiti all'amministratore dall'art. 1131 c.c., occorre comunque valutare la natura degli interessi oggetto della causa e, in particolare, di quelli dei singoli condomini sulle parti comuni o su propri beni facenti parte del condominio e dunque non può essere impedito a costoro di agire e/o intervenire a tutela di loro diritti nei casi in cui, in qualsiasi modo, questi si riconnettano alla loro qualità di partecipanti al Condominio( Cass. n.26557/2017): sempre che la controversia abbia ad oggetto un diritto su di un bene o di un servizio comune e non già la loro mera gestione perché, in tal caso, il contendere sarebbe finalizzato a soddisfare esigenze dell'intera collettività condominiale e non già l'interesse esclusivo del singolo, che dunque resterebbe privo di legittimazione ( Cass. n.29748/2017).


Attribuire capacità giuridica al condominio significa quindi andare ben oltre ad una mera questione accademica per costituire un chiaro ed indispensabile presupposto per un nuovo intervento del legislatore incentrato sul riconoscimento e sulla tutela della collettività dei condomini, cioè su quell'interesse comune che nell'ambito del condominio costituisce il limite necessario del diritto di proprietà di ciascun condomino in conformità ai principi costituzionali della funzione sociale della proprietà e della solidarietà.


Il dubbio comunque resta perché, anche recentemente, con la sentenza n. 12715 pubblicata il 14 maggio 2019 , la Cassazione ha affermato che il creditore del condominio può pignorate le quote che devono versare i singoli condomini per i contributi dagli stessi dovuti in base a preventivi o rendiconti consuntivi approvati dall'assemblea. I singoli condomini diventano "terzi" rispetto al Condominio, che sembra riprendere dunque una capacità giuridica autonoma rispetto ai condomini stessi.


Urge, a questo punto, un nuovo intervento del legislatore perché sembra che anche i giudici supremi non abbiano ancora le idee chiare.

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