Novità di Case law

La presupposizione nella vendita immobiliare: istituto non applicabile in caso di espressa volontà di conservazione del contratto

19/09/2019 10:31


Commento a cura dell'avv. Gianfranco Di Garbo - Partner Baker & McKenzie


L'esempio classico di presupposizione si ha nell'affitto di un balcone a Siena, per il giorno del palio. Se per qualsiasi motivo, ovviamente esterno alla volontà delle parti, il palio viene annullato, si può recedere dal contratto per effetto del mancato verificarsi dell'evento - presupposto dell'adempimento (ancorché non espressamente pattuito).

Una recente sentenza del Tribunale di Bologna (n. 1963/2019 pubblicata il 12/9/2019) ricostruisce le ipotesi di applicabilità dell'istituto della presupposizione, di elaborazione dottrinale e giurisprudenziale, nella controversia sorta in un complesso caso di una vendita immobiliare in cui il compratore lamentava che l'area oggetto del contratto non aveva le caratteristiche promesse, e cioè l'idoneità ad essere adibita a parcheggio e servizi per circa 250 auto a cielo aperto, in asservimento al vicino aeroporto.

Dagli atti risulta che in effetti il venditore aveva garantito la destinazione urbanistica dell'area, consistente in parcheggio a cielo aperto, in forza del Regolamento Urbanistico Edilizio comunale ("RUE"). Lo stesso comune aveva reso definitiva la SCIA per effetto di silenzio -assenso, ma successivamente aveva ingiunto al compratore di non proseguire i lavori, con obbligo di rimessa in pristino, in quanto il parcheggio era irrealizzabile per effetto di una norma provinciale che imponeva vincoli di tutela fluviale, paesaggistica e ambientale, prevalenti sul RUE.
Si è trattato, in sostanza, di uno (sfortunato, per il compratore) caso di anomala discrepanza tra atti amministrativi di diversi enti che determinava la sopravvenuta impossibilità di destinare l'area alla destinazione voluta.

La representation contrattuale riguardava soltanto la destinazione del RUE, di per sé corretta, senza alcun riferimento alla norma provinciale contraddittoria.

Il Tribunale, anche in mancanza di alcuna espressa garanzia, riconosce che l'acquisto dell'area era stato fatto in funzione della realizzazione di un parcheggio da asservire all'aeroporto e che tale intenzione dell'acquirente era nota alla controparte, perché altrimenti la precisazione del rogito (che il RUE prevedeva tale destinazione) sarebbe stata inutile.

Il Tribunale pertanto ammette nel caso di specie la teorica applicabilità della presupposizione, che appunto si verifica quando una determinata situazione di fatto o di diritto, comune a entrambi i contraenti e avente carattere obiettivo, sia elevata dai contraenti stessi, anche tacitamente (e cioè senza un espresso riferimento nel testo contrattuale), a "presupposto" condizionante il negozio.

Si noti che l'evento presupposto deve essere del tutto indipendente dalla attività e volontà delle parti, né deve corrispondere, integrandolo, all'oggetto di una specifica obbligazione (così recentemente Cass. 6/12/2018 n. 31629), e differisce dalla condizione, perché nella rappresentazione delle parti si tratta di un fatto certo, mentre la condizione, per sua natura, è costituita da un evento futuro e incerto.

Nonostante il riconoscimento, nel caso di specie, di una caso di presupposizione, la domanda del compratore viene rigettata perché quest'ultimo in giudizio non ha chiesto la risoluzione (rectius: il recesso) dal contratto, ma il suo esatto adempimento ovvero "la garanzia delle qualità promesse mediante ogni opportuno provvedimento".

La decisione si limita a questa scarna motivazione, senza approfondire i temi già discussi in una importante sentenza di legittimità (Cass. 23/11/2017 n. 27916), la quale aveva puntualizzato come la fattispecie in esame, in cui in sostanza le parti hanno concluso il contratto contando sul presupposto - rivelatosi poi errato - che il terreno avesse una certa destinazione urbanistica, non sia soggetta alla disciplina dei vizi c.d. redibitori, che attengono alla mera materialità del bene, ma siano da ricondursi piuttosto o nell'ambito della garanzia prevista dall'art. 1489 cod. civ. in
materia di cosa gravata da oneri non apparenti, ove risulti che le parti non conoscessero l'esistenza del vincolo giuridico sul bene, oppure nell'ambito dell'istituto della presupposizione, che consentirebbe di recedere dal contratto di compravendita di un immobile che le parti abbiano concluso nel comune presupposto della sua edificabilità.

Nel primo caso si può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, mentre nel secondo caso si deve più correttamente parlare di recesso.

Nel caso portato davanti al Tribunale di Bologna, però, il compratore, forse incautamente, ha soltanto chiesto l'esatto adempimento, privandosi così della possibilità di rimedi più efficaci. Anche supponendo il suo interesse al mantenimento del contratto, un'azione di riduzione del prezzo, considerato che nella sostanza il Tribunale ha ritenuto l'esistenza del vizio di cui all'art. 1489 (limitazioni al godimento per effetto di normativa pubblicistica) almeno la riduzione del prezzo avrebbe potuto fondatamente trovare accogliment

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