La messa in sicurezza dell'edificio in luogo di importanti interventi di manutenzione straordinaria non è qualificabile come inerzia e non consente di agire ex art. 1105 c.c.

| 28/11/2019 14:47

Nota a Corte d'Appello di Roma, VII sez. civile, decreto, 8 ottobre 2019, n. 10595 – Pres. Petrolati, Rel. Falla Trella

Commento a cura dell'Avv. Vito Sola

Il Giudice non può sostituirsi all'assemblea condominiale nel caso in cui si preferisca intervenire con la messa in sicurezza dell'edificio e non procedere alla manutenzione straordinaria ed al restauro conservativo del fabbricato.

Con ricorso ex art. 1105 c.c. veniva adito il Tribunale di Roma al fine di chiedere l'autorizzazione all'Amministratore del Condominio di Roma, Via Q. S., a provvedere ai lavori di messa in sicurezza e di manutenzione straordinaria e/o restauro conservativo della facciata del complesso edilizio condominiale, lamentandone, in particolare, lo stato di degrado della facciata del fabbricato in questione adducendo pericoli e distacchi di elementi con conseguenti rischi di gravi danni a persone o cose. Il Tribunale di Roma rigettava la richiesta dei ricorrenti.

Avverso tale decreto di rigetto veniva proposto reclamo innanzi alla Corte di Appello di Roma al fine di sentir condannare il Condominio all'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria e/o restauro conservativo della facciata del fabbricato e a tutte le attività inerenti e conseguenti.
Nelle more del giudizio, tuttavia, veniva dato atto del fatto che nonostante fosse stata più volte convocata l'assemblea condominiale per deliberare in ordine agli interventi necessari di messa in sicurezza e di manutenzione straordinaria della facciata, in nessuna occasione si raggiungeva una decisione in ragione della mancanza di quorum. Nonostante tale inerzia, si riusciva comunque a deliberare ed eseguire i lavori di messa in sicurezza del fabbricato.

La Corte d'Appello di Roma, riconosciuta l'insussistenza dei profili di urgenza in ordine alla possibilità di adire l'autorità giudiziaria, ha rigettato il reclamo atteso che l'accoglimento del ricorso avrebbe determinato un'indebita interferenza nella sfera di competenza esclusiva dell'assemblea condominiale.

Il decreto in commento offre la possibilità di approfondire l'istituto di cui all'ultimo comma dell'art. 1105 c.c., a mente del quale, in caso di inerzia, è possibile adire l'autorità giudiziaria al fine di adottare quei provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune.
L'intervento dell'autorità giudiziaria si presenta quale importante deroga al generale principio per il quale tutti i partecipanti hanno il diritto di concorrere all'amministrazione della cosa comune ed è ammesso in due sole ipotesi: nel caso di inerzia dell'assemblea ("se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza") ovvero qualora non si esegua la volontà assembleare ("se la deliberazione adottata non viene eseguita").

In tema di condominio negli edifici, infatti, spetta solamente all'assemblea condominiale la facoltà di esprimere la volontà dell'intero condominio e decidere dei problemi relativi alla sua gestione secondo le precise attribuzioni elencate dall'art. 1135 c.c.; a seconda del contenuto della decisione da assumere, poi, l'art. 1136 c.c. individua diversi quorum per la validità della deliberazione. L'elencazione di cui all'art. 1135 c.c., tuttavia, non può che considerarsi meramente esemplificativa e assolutamente non vincolante, ben potendo l'assemblea deliberare su qualunque argomento che essa ritenesse decisivo per la gestione del condominio (in tal senso, Cass. civ. Sez. II Sent., 06/03/2007, n. 5130).

Tale ampia discrezionalità viene meno solamente nel caso in cui si renda necessaria l'adozione di provvedimenti urgenti per la gestione condominiale. La nozione di urgenza caratterizza anche l'art. 1134 c.c., a mente del quale è consentito al singolo condomino di sostituirsi all'inerzia dell'assemblea al fine di provvedere alla miglior gestione della cosa comune, qualora gli interventi siano, appunto, urgenti.

Il confronto con l'art. 1134 c.c. appare utile al fine definire il carattere dell'urgenza. Secondo consolidata giurisprudenza, va considerata "urgente" non solo la spesa che sia giustificata dall'esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere (Cass. civ. Sez. VI - 2, 14/01/2019, n. 620).

Occorre distinguere tra mera necessità ed urgenza atteso che quest'ultima ricorre solamente nel caso in cui, sempre in tema di amministrazione condominiale, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa.

In conclusione, appare chiaro come non sia possibile sollecitare l'intervento dell'autorità giudiziaria in assenza del requisito dell'urgenza poiché, altrimenti, detto intervento risulterebbe lesivo delle competenze che il legislatore riserva, in via esclusiva, all'assemblea in merito a tutte le determinazioni da adottare sulle spese, necessarie o meno.

Vetrina