I pro e i contro dell'acquisto di immobili all'asta

18/12/2017 15:51


COMMENTO A CURA DI Filippo Maria Di Gennaro
Dottore Commercialista in Milano - Delegato alle Vendite Immobiliari del Tribunale di Milano


In questi ultimi anni vi è stato un rilevante incremento delle procedure esecutive immobiliari, che hanno portato un grande numero di immobili ad essere messi all'asta.
Questa situazione ha determinato un forte interesse nei confronti del settore delle aste immobiliari.
Tanto è stato scritto in materia, ma occorre fare chiarezza in quanto, a fronte di indubbi vantaggi, l'acquisto di un immobile in asta pone numerose criticità che vanno conosciute ed affrontate per tempo.
Di seguito provo a sintetizzare quelli che sono i principali vantaggi e svantaggi dell'acquisto di immobili all'asta rispetto a una normale compravendita immobiliare.


I vantaggi delle aste immobiliari
-Indubbiamente il principale vantaggio dell'acquisto di immobili in asta risiede nel significativo potenziale risparmio sul prezzo di acquisto dell'immobile: si parte da un risparmio del 10/15% rispetto ai valori di mercato, fino ad arrivare, nei casi più vantaggiosi, a risparmi del 50/60% sul valore di mercato.
-Un altro importante vantaggio dell'acquisto di immobili in asta risiede nella totale trasparenza delle informazioni: tutta la documentazione relativa all'immobile in asta, infatti, è di facile ed immediata acquisizione, essendo liberamente scaricabile dal sito del Tribunale e da altri siti convenzionati con lo stesso.
-In particolare in relazione agli immobili in asta vi è obbligo di redazione di una perizia: a norma dell'art. 568 c.p.c. l'immobile in asta viene preventivamente visionato professionista esperto nominato dal Tribunale, il quale redige una perizia di stima, che viene resa disponibile sul sito del Tribunale e su altri siti convenzionati con lo stesso
in tale modo l'acquirente, a differenza di quanto avviene nelle normali compravendite immobiliari, dispone di un documento ufficiale di riferimento da cui partire per potere effettuare una corretta valutazione dell'immobile;
-negli acquisti di immobili in asta l'acquirente non è tenuto a corrispondere provvigioni per mediazione immobiliare;
-negli acquisti di immobili in asta l'acquirente non è tenuto a corrispondere alcuna spesa notarile;
-negli acquisti di immobili in asta vi sono buone possibilità per gli acquirenti di ottenere dei finanziamenti: in particolare, grazie anche alla rinnovata convenzione tra ABI e Tribunali, le banche hanno predisposto prodotti finanziari "ad hoc" per le aste immobiliari, che consentono tempi di istruttoria più contenuti e garanzia, a seguito di istruttoria favorevole, del mutuo mediante contratto preliminare.
Le criticità delle Aste Immobiliari
-La complessità della procedura: specie se si è alle prime armi. è bene farsi assistere da un professionista esperto in materia, onde evitare brutte sorprese.
-L'acquisto di immobili in asta avviene e a corpo e non a misura: eventuali differenze di misura che dovessero evidenziarsi, dunque, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo.
-La vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potrà essere revocata per alcun motivo ( nota 1 La pressoché totale esclusione di garanzie discende dalla natura coattiva del trasferimento, cioè dalla mancanza di qualsiasi consenso alla vendita da parte del debitore esecutato nonché dalla funzione stessa del prezzo ricavato dall'asta che è quello di essere ripartito fra i creditori: completata l'esecuzione, non rimane più un soggetto responsabile cui l'aggiudicatario possa rivolgersi per lamentare i vizi del bene. L'esclusione delle garanzie per i vizi della cosa, nonché dell'impugnativa della vendita per causa di lesione è, quindi, una conseguenza necessaria delle particolari condizioni in cui avviene il trasferimento della proprietà dell'immobile) ; in conformità a quanto previsto dall'art. 2922 del Codice Civile l'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente non pagate dal debitore, per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi peraltro di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni.
-A mente dell'art. 586 c.p.c. a seguito del versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario il giudice dell'esecuzione pronuncia il decreto di trasferimento ed ordina la cancellazione, a cura della procedura, delle trascrizioni di pignoramenti e ipoteche nonché di sequestri conservativi: tale cancellazione non riguarda però altri diritti o domande gravanti sul bene ad esempio diritti parziale con usufrutto, abitazione, fondi patrimoniali: in relazione a tali diritti o domande il giudice dell'esecuzione non può disporre la cancellazione: occorrerà apposito provvedimento del giudice competente.
-qualora l'immobile acquistato in asta fosse occupato, bisogna valutare con grande attenzione la possibilità di liberarlo ed i tempi e i costi necessari.
In particolare l'acquirente dovrà preliminarmente valutare, in conformità a quanto previsto dall'art. 2923 del Codice Civile, se l'occupante ha valido titolo anteriore al pignoramento, tipicamente un regolare contratto di locazione registrato in data anteriore al pignoramento: in tale caso per la liberazione dell'immobile occorrerà attendere il termine del contratto.
Qualora invece l'occupante non abbia valido titolo anteriore al pignoramento, il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale costituirà titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile.
L'aggiudicatario dovrà quindi attivarsi in tal senso, ma i tempi di rilascio dell'immobile non sono certi.