MERCATO IMMOBILIARE NEW YORK

Uno sguardo al mercato immobiliare a Manhattan

| 05 Settembre 2012

A CURA DELLA REDAZIONE DI LEX24
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In base ad una recente indagine condotta dall’Association of Foreign Investors in Real Estate, la città di New York è destinata ad essere la meta strategica numero uno al mondo per gli investimenti immobiliari stranieri nel corso del 2012.


L’incertezza nell’economia estera e la debolezza della valuta statunitense hanno, infatti, finora favorito gli investimenti stranieri sul mercato newyorkese, determinando un aumento nel numero delle transazioni.

Secondo il presidente di Halstead Property Development Marketing, inoltre, i tassi d’interessi sui mutui, attualmente molto contenuti (pari al 3.66% a tasso fisso per quelli trentennali e al 2.95% per quelli della durata di 15 anni) unti ad una continua crescita del mercato delle locazioni, rappresentano il terreno ideale per attirare investimenti in nuovi progetti edilizi.

In linea con le previsioni positive e il sentimento di fiducia emerso e qui documentato anche il presidente dell’agenzia immobiliare Citi Habitats, Gary Malin, per il quale la città di New York rappresenta, tuttora, una grande opportunità di investimento, soprattutto se posta a confronto con le altre principali città del mondo.

Un’ aspetto, di cui, forse, non tutti sono a conoscenza, ma che ha, decisamente, favorito un considerevole flusso di investimenti verso Manhattan negli anni più recenti, è legato alla politica adottata dalla città di New York, che ha promosso la realizzazione di diversi progetti destinati alla rivalutazione delle aree urbane più depresse, meno sfruttate o addirittura abbandonate. In quest’ottica, va letta, ad esempio, l’opera di trasformazione avvenuta nella zona all’estremo sud dell’isola di Manhattan, che ha coinvolto numerosi vecchi edifici precedentemente adibiti ad uso commerciale e, successivamente, ristrutturati e destinati ad uso residenziale.

Nella prospettiva di incoraggiare il rinnovamento delle abitazioni residenziali e promuovere la costruzione di nuovi palazzi multifamiliari, si inquadrano, ad esempio, due specifici programmi voluti dalla città di New York e conosciuti come J-51 e 421-A.

Il primo, gestito dal Department of Housing, Preservation and Development (HPD), ha previsto la concessione di specifici sgravi fiscali a favore di coloro che hanno intrapreso opere di ristrutturazione, conversione o rinnovamento di vecchi palazzi. Tali benefici si sono tradotti in una riduzione delle tasse patrimoniali previste a carico degli edifici in oggetto per un minimo di 6 ed un massimo di 20 anni.

Il secondo, gestito anch’esso dall’HPD in collaborazione con il Department of Finance, ha, invece, riconosciuto delle riduzioni d’imposta parziali alle imprese che hanno realizzato la costruzione di nuovi palazzi residenziali in aree prestabilite, secondo uno schema che, di regola, prevede una detrazione pari al 100% delle tasse patrimoniali per i primi due anni successivi alla costruzione del palazzo, per poi calare del 20% ogni due anni sino ad arrivare, dopo il 10° anno, all’esaurimento dei benefici fiscali previsti e al conseguente pagamento per intero delle tasse patrimoniali applicabili. In alcuni casi, tali detrazioni sono state concesse anche per periodi superiori ai 10 anni.

Sebbene anche il mercato immobiliare di New York abbia inevitabilmente risentito della crisi economica, che ha colpito quasi tutti i Paesi del globo negli ultimi anni, si riscontrano, tuttavia, confortanti segni di ripresa nei dati resi pubblici dalle più importanti agenzie immobiliari cittadine.

In particolare, il 2011 si è chiuso con un numero complessivo di immobili rimasti invenduti pari a 7.221, in leggero miglioramento rispetto al 2010, dove il dato registrato era pari a 7.232, leggermente superiore, invece, ai 6.851, con cui si era chiuso il 2009.

I prezzi e il volume complessivo delle vendite di immobili ad uso residenziale realizzate nella prima metà del 2012 a Manhattan, inoltre, confermano una certa stabilità del mercato, dovuta principalmente ad un calo costante del numero di immobili disponibili, a tassi di interessi sui mutui decisamente bassi e ad un aumento del numero di investitori stranieri.

Il prezzo medio di vendita registrato nel secondo trimestre del 2012 si attesta intorno agli $840.000 in salita del 2.4% rispetto allo stesso periodo del 2011, secondo quanto confermato dall’analisi pubblicata sul sito StreetEasy.com lo scorso luglio.


Scorrendo i dati resi noti dal gruppo immobiliare Corcoran, il numero complessivo dei rogiti registrati nel 2012 risulta essere stato superiore all’anno precedente e, addirittura, più che raddoppiato rispetto a quello realizzato nel primo trimestre del 2009.

“La stabilità dei prezzi, consolidatasi negli ultimi mesi, ha generato fiducia in moltissimi investitori,” rivela James M. Gricar, direttore vendite presso l’agenzia Halstead Property. “I tassi di interesse sui mutui sono piuttosto ridotti e l’andamento del mercato delle locazioni è decisamente positivo. Le aspettative sono, pertanto, buone. Tutto ciò ha determinato condizioni di stabilità e prosperità del mercato .”

I dati più recenti confermano i segnali verso un atteso recupero del mercato immobiliare anche a livello nazionale, che, tuttavia, si muove ad un passo decisamente meno spedito rispetto al mercato newyorkese, che ha iniziato, invece, la propria fase di stabilizzazione già all’inizio del 2010, come sottolineato da Jonathan J. Miller, presidente dello studio Miller Samuel e autore della relazione trimestrale sull’andamento del mercato immobiliare negli Stati Uniti, pubblicata dall’agenzia Prudential Douglas Elliman. “Manhattan”, aggiunge Miller, “ha potuto, infatti, beneficiare in misura assai maggiore, rispetto al resto del Paese, degli investimenti provenienti dall’estero, oltre ad aver registrato un numero di pignoramenti immobiliari da parte delle banche assai ridotto, a causa delle rigide procedure stabilite per l’acquisto dalle co-ops”.

Il prezzo medio di vendita per un appartamento posizionato in un condo è salito rispetto al 2011, evidenziando un aumento di circa l’8% ($1,800.000), secondo le stime proposte dallo studio Brown Harris Stevens e da Halstead Property, sostenuto da un limitato numero di immobili disponibili sul mercato e da un andamento positivo delle vendite di immobili di lusso.

Il prezzo medio di vendita registrato nel secondo trimestre del 2012 per appartamenti situati in co-ops è stato, invece, leggermente inferiore rispetto allo stesso periodo del 2011 ($640.000), facendo registrare, secondo una rilevazione dell’agenzia Corcoran, un calo pari al 5%, dovuto, principalmente, ad uno spostamento delle quote di mercato a favore di mono e bilocali, resi più “appetibili”da tassi di interessi molto bassi e da un aumento dei canoni di affitto.

Nel complesso, il numero di appartamenti in vendita presenti sul mercato nel secondo trimestre del 2012 è sceso a 14.254, segnando una diminuzione pari al 5.9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, come riportato sul sito StreetEasy.com. Se la tendenza verrà confermata e la domanda continuerà a crescere, i prezzi potrebbero registrare un ulteriore aumento.

Stando alle stime presenti su StreetEasy.com, oltre 3.400 appartamenti sono stati venduti nel secondo trimestre di quest’anno, ben il 20.7% in più rispetto al 2011.

Secondo la visione condivisa dalla maggior parte degli agenti immobiliari newyorkesi, questo dato si spiega in ragione di una forte domanda, di una disponibilità limitata degli immobili in vendita, di tassi di interessi ancora molto convenienti e di un costante interesse da parte degli investitori stranieri, che considerano, tuttora, Manhattan come un “safe haven” per i loro investimenti.

A giudizio di Dottie Herman, direttore esecutivo di Prudential Douglas Elliman, un tale entusiasmo è destinato a protrarsi anche nel corso dell’estate.

Qui di seguito una tabella che prende in esame le principali tipologie abitative presenti a Manhattan ed offre un prospetto comparativo su prezzi e numero di immobili in vendita sul mercato negli ultimi 6 anni.[1]

MANHATTAN CO-OPS

PREZZO MEDIO DI VENDITA

MONOLOCALE BILOCALE TRILOCALE QUADRILOCALE PLURILOCALE

2011 $344.674 $582.547 $1,365.284 $2,708.686 $7,282.364

2010 $355.926 $600.369 $1.279.413 $2.714.303 $6.697.584

2009 $363.666 $617.241 $1.237.494 $2.342.791 $6.211.596

2008 $432.468 $708.339 $1.632.387 $4.097.873 $11.611.743

2007 $379.182 $631.648 $1.411.088 $3.482.993 $8.694.720

2006 $389.430 $614.770 $1.325.048 $3.230.631 $7.014.014

PREZZO MEDIO PER PIEDE QUADRATO

MONOLOCALE BILOCALE TRILOCALE QUADRILOCALE PLURILOCALE

2011 $722 $801 $1.053 $1.308 $2.122

2010 $733 $808 $1.017 $1.282 $1.830

2009 $740 $839 $975 $1.174 $1.869

2008 $918 $980 $1.221 $1.630 $2.732

2007 $828 $890 $1.107 $1.411 $2.414

2006 $773 $813 $993 $1.324 $1.949

NUMERO TOTALE DI VENDITE

MONOLOCALE BILOCALE TRILOCALE QUADRILOCALE PLURILOCALE

2011 908 1948 1726 389 138

2010 694 1.904 1.575 518 129

2009 791 1.352 836 329 93

2008 1.229 1.663 1.437 168 89

2007 1.402 2.349 2.291 299 120

2006 830 1.549 1.617 211 100

MANHATTAN CONDOS

PREZZO MEDIO DI VENDITA

MONOLOCALE BILOCALE TRILOCALE QUADRILOCALE PLURILOCALE

2011 $548.727 $808.937 $1.637.277 $3.376.591 $6.311.258

2010 $478.970 $733.327 $1.496.871 $3.170.497 $7.032.267

2009 $537.432 $804.582 $1.716.571 $3.152.081 $6.546.582

2008 $624.493 $906.840 $2.094.454 $4.922.8937 $12.221.306

2007 $560.061 $846.985 $1.818.130 $4.903.628 $8.374.792

2006 $551.097 $800.208 $1.769.925 $3.943.217 $7.361.178

PREZZO MEDIO PER PIEDE QUADRATO

MONOLOCALE BILOCALE TRILOCALE QUADRILOCALE PLURILOCALE

2011 $1.035 $1.062 $1.217 $1.597 $1.832

2010 $941 $957 $1.159 $1.453 $2.007

2009 $969 $1.040 $1.246 $1.480 $1.953

2008 $1.130 $1.180 $1.454 $1.893 $2.915

2007 $1.075 $1.092 $1.287 $1.697 $2.116

2006 $1.020 $1.035 $1.192 $1.509 $1.828

NUMERO TOTALE DI VENDITE

MONOLOCALE BILOCALE TRILOCALE QUADRILOCALE PLURILOCALE

2011 526 1.643 1.933 730 220

2010 450 1.621 2.030 898 241

2009 476 1.376 1380 620 177

2008 674 1.924 2.702 309 104

2007 884 2.242 3.432 362 49

2006 442 1.482 2.014 181 67

MANHATTAN CONDOS E CO-OPS DI LUSSO

PREZZO MEDIO DI VENDITA PREZZO MEDIO PER PIEDE QUADRATO

2011 $5.490.814 2011 $2.020

2010 $5.607.939 2010 $1.928

2009 $5.393.389 2009 $1.938

2008 $6.330.093 2008 $2.272

2007 $4.958.015 2007 $1.911

2006 $4.588.242 2006 $1.695

NUMERO TOTALE DI VENDITE

2011 1.016

2010 1.006

2009 743

2008 1.030

2007 1.343

2006 849

[1] I dati di seguito riportati sono stati forniti da Prudential Douglas Elliman Real Estate

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