Proprietà

Distanze tra costruzioni: le nozioni di "luce" e "veduta"


A CURA DELLA REDAZIONE DI LEX24
Non sei ancora abbonato a LEX24? Per scoprire come farlo clicca qui




La pronuncia
La sentenza in esame è stata pronunciata dalla Corte di Appello di Napoli in riforma di sentenza del Tribunale di Sant'Angelo dei Lombardi che aveva respinto la domanda degli appellanti di demolizione di una costruzione in sopraelevazione realizzata dagli appellati in violazione delle distanze legali e regolamentari rispetto a manufatti preesistenti nel fondo finitimo.
La pronuncia della Corte di Appello, in linea con il pluriennale orientamento della S. C. in tema di distanze delle nuove costruzioni dalle luci e dalle vendute presenti nel fondo finitimo, individua, precisandolo, il campo di applicazione delle distanze legali dalle preesistenti luci e vedute presenti sul fondo confinante prescritte dagli artt. 905 e segg. del Codice Civile, stabilendo che: “Si ha veduta “diretta” quando il confine del fondo del vicino e il muro sul quale sussiste l'opera dalla quale si esercita la veduta sono fronteggianti, anche se non necessariamente paralleli. Sussiste, invece, veduta “laterale” (in senso proprio) quando il “confine” e il “muro” predetto formano un angolo piatto (180°), costituendo, in definitiva, fondi allineati. Le vedute “in appiombo” costituiscono species del genus veduta “laterale”. Si ha, infine, veduta “obliqua” allorquando il confine ed il muro summenzionati siano ortogonali, ossia formino un angolo di 90°. L'art. 907 c.c. postula, per la sua operatività, l'esistenza di una veduta “diretta” o comunque coesistente con una veduta “obliqua”, risultando insufficiente una sola veduta obliqua o “laterale”, o anche obliqua e laterale insieme (cfr., ex plurimis, Cass. Civ. 11.02.1997 n. 1261; Cass. Civ.).

La nozione di “luce” e di “veduta”

Secondo il disposto dell'art. 900 Cod. Civ. le vedute o prospetti “permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente”. Pertanto, secondo gli unanimi insegnamenti della dottrina e della giurisprudenza, ciò che differenzia la veduta dalla luce è, essenzialmente, la possibilità non soltanto di guardare, ma anche di affacciarsi verso il fondo del vicino.
Requisiti essenziali per configurare una veduta in senso tecnico-giuridico sono la c. d. “inspectio” e la c. d. “prospectio”.
Secondo il consolidato orientamento della S. C., la “inspectio” si concreta nella possibilità di guardare nel fondo del vicino senza l'uso di mezzi artificiali, mentre la “prospectio” consiste nello sporgere il capo e nel vedere nelle diverse direzioni in modo agevole e non pericoloso (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 25.10.2006 n. 22844). In definitiva, l'apertura sul fondo del vicino costituisce veduta quando consenta di affacciarsi e di guardare secondo una valutazione rapportata a criteri di comodità, di sicurezza e di normalità, da accertarsi con riferimento al fondo dal quale la veduta è esercitata, e non già con riferimento al fondo oggetto della veduta stessa.
Se tale interpretazione della nozione di veduta contenuta nell'art. 900 Cod. Civ. è da considerare assolutamente prevalente, occorre, per dovere di completezza, ricordare che il S. C., Sez. II, nella decisione 17.11.2003 n. 17343, ha fornito una lettura del termine “affacciarsi” di cui all'art. 900 Cod. Civ. ancora più ampia, ritenendo che tale espressione debba essere riferita non solo al “prospicere”, ma anche all'osservare obliquamente.

Da ciò deriva, come evidenziato da autorevole dottrina (cfr. Cian Trabucchi, Commentario Breve al Codice Civile, 2011, sub. art. 900, I, 3, pag. 900) che, sul piano delle distanze da osservare con riguardo alle vedute, può venire in rilievo anche la struttura contenuta in vetri inamovibili, o la parete laterale di un edificio con pannellatura fissa in vetro trasparente.
Ciò posto occorre, però, osservare che, come noto, la disciplina codicistica appresta tutela non alla veduta tout court, individuando una diversa ampiezza delle zone di rispetto a seconda che si sia in presenza di una veduta diretta, obliqua, o laterale.
La nozione dei diversi tipi di veduta delineata dalla sentenza della Corte di Appello di Napoli individua la veduta come “diretta” nella ipotesi in cui il confine del fondo vicino e il muro sul quale sussiste l'opera dalla quale si esercita la veduta sono fronteggianti, se pure non paralleli.
La veduta “laterale” si ha invece quando il “confine” e il “muro” del fondo vicino formano un angolo piatto (180°), ossia sono allineati. Le vedute “in appiombo” vengono definite come una species del genus veduta “laterale”, mentre la veduta “obliqua” si ha quando il confine ed il muro del vicino sono tra loro ortogonali, ossia formano un angolo di 90°.
L'art. 907 c.c. postula, per la sua operatività, l'esistenza di una veduta “diretta” o comunque coesistente con una veduta “obliqua”, risultando insufficiente una sola veduta obliqua o “laterale”, o anche obliqua e laterale insieme ai fini della prescrizione della distanza di tre metri della nuova costruzione rispetto alla preesistente (cfr., ex plurimis, Cass. Civ. 11.02.1997 n. 1261; Cass. Civ. 26.08.2002 n. 12479; Cass. Civ. 11.03.1997 n. 2180).
In base al consolidato orientamento della S. C., condiviso dalla più autorevole dottrina (cfr. Trabucchi, Istituzioni di Diritto Civile, 566), mentre una finestra ha una veduta diretta e due oblique, un balcone ha tre vedute dirette (cfr. Cass. 16.04.1993 n. 4523. Cfr. anche Cass. Civ. , Sez. II, 25.10.1986 n. 6269), in quanto consente di guardare frontalmente da qualunque lato, indipendentemente dalla posizione del soggetto che esercita la veduta.
Le richiamate sentenze della S. C. hanno infatti stabilito che: “Ai fini dell'osservanza delle distanze legali dal fondo vicino la qualificazione della veduta (diretta, obliqua o laterale) va fatta con riguardo alla possibilità che la conformazione obiettiva dell'opera offre di guardare frontalmente o meno sul fondo del vicino, non già in base alla posizione della persona che esercita la veduta rispetto alla parete in cui si apre la finestra o il balcone. Ne deriva che le vedute che si esercitano dal balcone sono diverse secondo le varie posizioni in cui è possibile guardare sul fondo del vicino, nel senso che è sufficiente per aversi veduta diretta che da uno dei lati del balcone sia possibile affacciarsi e guardare sul fondo altrui....” ( cfr. Cass. Civ. 16.04.1993 n. 4523).
La natura di veduta diretta discende dal fatto che dal punto dal quale la si esercita lo sguardo possa volgersi frontalmente verso tutte le direzioni. Ai fini della individuazione dell'ampiezza della zona di rispetto prescritta dal Codice Civile occorre, allora, avere riguardo alle disposizioni che si riferiscono alle vedute dirette (artt. 905 e 907 Cod. Civ.) e che, proprio per il fatto che tali ultime vedute esplicano un vulnus maggiore all'intimità privata del vicino rispetto alle vedute laterali e oblique, impongono distanze maggiori rispetto a quelle stabilite nelle ipotesi di vedute laterali e oblique. Infatti, in caso di sole vedute laterali e oblique è prescritta una distanza legale inferiore dal fondo verso il quale esse si esercitano (ossia cm. 75 per l'art. 906 Cod. Civ. rispetto ai mt. 1,50 e ai mt. 3 prescritti dagli artt. 905 e 907 Cod. Civ.).

Presupposto indefettibile ai fini della applicabilità della distanza di tre metri stabilita dall'art. 907 Cod. Civ., in base al disposto del primo comma della norma, è la titolarità del diritto di veduta sul fondo del vicino per acquisto (per contratto, ovvero per usucapione), mentre l'art. 905 Cod. Civ., riguarda l'apertura (e non il precedente acquisto) sul fondo vicino di vedute da balconi, sporti, terrazze ecc.
Deve inoltre essere accertata, sempre in base al disposto del primo comma di tale articolo, la oggettiva possibilità di esercizio da parte del titolare del diritto di una veduta diretta verso il fondo del vicino, ovvero, in forza della disposizione di cui al secondo comma della norma, la possibilità di esercizio di una veduta diretta e contemporaneamente obliqua sullo stesso fondo.
Ai fini della valutazione della possibilità di esercizio di una veduta diretta e/o obliqua verso il fondo vicino è irrilevante la funzione primaria del manufatto dal quale tale veduta si esercita.

(...)

Continua a leggere l'articolo ne Il Merito on line di LEX24




Strumenti e servizi

CERCA UN AVVOCATO
   
Vetrina