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la QUESTIONE
Nelle locazioni a uso diverso entro quali limiti il conduttore può esercitare il diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile locato? Sussiste il diritto di prelazione in caso di vendita di più unità immobiliari nelle quali è compreso l'immobile locato?
la RISPOSTA IN SINTESI
Il diritto di prelazione o di riscatto in favore del conduttore di immobile non abitativo presuppone l'identità dell'immobile locato, nel quale è esercitata attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, con quello venduto.
Tale diritto non trova applicazione nell'ipotesi di vendita in blocco dell'intero edificio nel quale sia compresa l'unità immobiliare locata, ma anche nel caso di vendita di beni astrattamente suscettibili di alienazione separata e tuttavia considerati dalle parti del contratto di compravendita come un unico oggetto, dotato come tale di una propria identità funzionale e strutturale. Perché si abbia vendita in blocco non è indispensabile che la vendita stessa riguardi un intero edificio (da cielo a terra) nel quale è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni ceduti, tra loro confinanti, costituiscano un'entità unica e siano venduti non come una pluralità di immobili, casualmente appartenenti a un unico proprietario, ma come un complesso unitario.
Spetta invece il diritto di prelazione e riscatto nell'ipotesi di mera vendita cumulativa, quando gli immobili posti in vendita, anche se con atto unico e a prezzo complessivo, conservano la loro individualità e formino oggetto di distinti trasferimenti sebbene occasionalmente collegati.
L'APPROFONDIMENTO
Il diritto di prelazione: la comunicazione del locatore
Nelle locazioni a uso diverso da quello abitativo, qualora il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario (art. 38, comma 1, legge n. 392/1978).
Tale comunicazione può comunque anche essere portata a conoscenza del conduttore con mezzi equipollenti a quello della notifica per mezzo di ufficiale giudiziario specificamente indicato dalla legge, qual è la lettera raccomandata recapitata al destinatario da parte del messo postale, secondo la normativa postale (Cass. 7 ottobre 2010, n. 20807).
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito a esercitare o meno il diritto di prelazione (art. 38, comma 2, legge n. 392/1978).
La comunicazione da parte del locatore della volontà di vendere l'immobile deve essere completa ai fini dell'apprezzamento da parte del conduttore in ordine alla convenienza dell'acquisto dell'immobile locato, con l'identificazione del bene e l'indicazione del prezzo che il conduttore dovrebbe versare.
La comunicazione deve necessariamente provenire dal proprietario dell'immobile, ogni possibilità di libera trattativa tra le parti deve essere incondizionatamente esclusa, essendo interdetta al conduttore ogni facoltà di incidere sul contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario, pena la declaratoria di invalidità della prelazione.
Nel caso in cui l'immobile appartenga a più persone, la comunicazione deve essere fatta da tutti i proprietari. Se la comunicazione provenga da solo uno di essi occorre non solo la spendita del nome degli altri, ma anche la loro procura per iscritto. In mancanza la comunicazione è inefficace e non determina la decadenza a carico del conduttore che esercita il diritto di prelazione.
Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione deve essere effettuata a ciascuna di esse (art. 38, comma 5, legge n. 392/1978).
Normativa di riferimento...
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