Riscaldamento condominiale

Distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento

| 14 Maggio 2012

Corte di Cassazione, Sentenza 3 aprile 2012, n. 5331

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Il contributo alle spese di esercizio nonostante il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato ha costituito e continua a costituire materia controversa. Di recente la Corte di Cassazione con sentenza 3 aprile 2012, n.5331 ha statuito che il condomino dell’unità immobiliare distaccata dall’impianto centralizzato, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. Dalla sentenza si evince anche il principio secondo cui il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini.



L’impianto di riscaldamento centralizzato è una delle parti comuni condominiali previste dall’art. 1117 cod. civ. e benché il condomino non usufruisca del servizio prodotto dall’impianto di riscaldamento centrale è pur sempre comproprietario dell’impianto stesso.
Il distacco unilaterale, che non deve essere espressamente vietato dall’eventuale regolamento di tipo contrattuale, è stato giudicato legittimo quando coloro che chiedono il distacco riescono a provare che questa operazione non determina alcun aumento di costi per chi continua a usufruire dell’impianto centralizzato e non comporta uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell’impianto centrale stesso. In tale ipotesi il condomino distaccato è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall’obbligo del pagamento delle spese del suo uso (Cass. n. 5974/2004).
Secondo la recente sentenza 3 aprile 2012 n.5331 della Suprema Corte il distacco dall’impianto centralizzato rappresenta un vero e proprio diritto del singolo nei casi in cui esso non determini inconvenienti o squilibri tecnici nel suo funzionamento e non comporti un aggravio di spesa di gestione, con la conseguenza che la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.
I giudici di legittimità hanno anche puntualizzato che la condizione ostativa dell’aggravio delle spese condominiali va collegata, quale conseguenza diretta, al fatto del distacco puro e semplice, non già alla circostanza che, per effetto di esso, la quota dei consumi gravante sul condomino distaccatosi potrebbe andare a carico degli altri, trattandosi questa di una evenienza non necessaria né obbligata e che, comunque, si pone in contrasto con il principio che il condomino distaccatosi è tenuto a partecipare alle spese di gestione dell’impianto se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri di servizio.

Il principio di diritto stabilito nella sentenza n. 5331/2012 secondo cui il condomino può rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell’impianto, se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini conferma l’orientamento già espresso dalla Suprema Corte in precedenti pronunce (Cass. n.16365/2007 e Cass. n. n.7518/2006).
Quindi, fermo il principio secondo cui il condomino non può rinunziare al diritto di comproprietà, sulla possibilità di rinunziare al servizio in modo da essere esonerato dalla relativa spesa di esercizio e di contribuire solo a quelle di conservazione e manutenzione dell’impianto la giurisprudenza in questi anni si è espressa in maniera non sempre univoca.

Un orientamento, piuttosto risalente, esclude la validità della rinuncia, rilevando che non è giusto far gravare sugli altri condomini una maggiore spesa e che, anche con la chiusura dei radiatori giunge ugualmente una parte di calore ( Cass. n.1990/4653).
Una diversa posizione è riscontrabile in altre sentenze ove i giudici hanno ritenuto che è legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento con il conseguente esonero dall’obbligo di sostenere le spese per uso del servizio centralizzato, salvo, comunque, l’obbligo di sostenere le spese dell’eventuale aggravio derivato alle spese di gestione di tale servizio, compensato dal maggior calore di cui beneficia il suo appartamento (Cass. n. 8924/2001).

Senonchè proprio in relazione alle numerose pronunce intervenute in materia è possibile evincere alcuni punti fermi:
a) il distacco unilaterale è consentito quando il condomino interessato provi che da esso consegue una proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verifica uno squilibrio pregiudizievole per il regolare funzionamento dell’impianto;
b) il condomino distaccato non può sottrarsi al contributo per le spese di conservazione dell’impianto ma non è tenuto a sostenere le spese di esercizio salva l’ipotesi in cui, a seguito del distacco, gli altri condomini non siano costretti a fare fronte ad una spesa maggiore rispetto al passato.

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