Contratti immobiliari

Preliminare di vendita di bene (immobile) indiviso

| 30 Agosto 2012

Corte d'Appello di Napoli, Sentenza 13 marzo 2012, n. 913

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Il contratto preliminare avente ad oggetto la vendita dell'intero immobile da parte del singolo comproprietario, il quale taccia al promittente acquirente la circostanza di poterne, in realtà, disporre solo per una quota, non è nullo, né inefficace.
E' quanto affermato dalla Corte di Appello di Napoli con sentenza 13 marzo 2012, n. 913 che ha ritenuto in tal caso il promittente venditore obbligato a procurarsi la proprietà del bene o della quota, o almeno il consenso alla vendita del proprietario o del comproprietario

del bene, mentre l'ignaro compratore titolare della facoltà di chiedere la risoluzione del contratto, che, se in buona fede, può esercitare immediatamente, fatta salva l'ipotesi in cui il promittente venditore non abbia nel frattempo acquistato la proprietà o la comproprietà della cosa oggetto del contratto, o almeno si sia procurato il consenso alla vendita del proprietario della cosa o della quota.

Per comprendere appieno la portata degli assunti contenuti nella sentenza della Corte partenopea è opportuno richiamare i principi giuridici che governano la materia e che sono stati elaborati dalla giurisprudenza in relazione alle diverse ipotesi di vendita di bene indiviso che si sono verificati in concreto.
Quando la proprietà di un bene spetta in comune a più soggetti trovano applicazione le norme di cui agli articoli 1100 e seguenti del codice civile dettate per la comunione. Nello specifico per comunione si intende il diritto di proprietà che spetta congiuntamente a più titolari per quote ideali, ovvero nel caso in cui le quote di partecipazione al bene indiviso non sono individuate queste si presumono uguali e il concorso dei partecipanti tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione è in proporzione delle rispettive quote.

La comunione può essere volontaria o incidentale secondo che sia costituita o no per volontà delle parti. Quindi la situazione giuridica di comproprietario può essere originata da diverse fattispecie quali ad esempio:
1) a seguito di eredità (si diventa comproprietario di un bene ereditario indiviso);
2) di separazione o divorzio (gli ex coniugi nonostante lo scioglimento della comunione legale dei beni continuano ad essere entrambi comproprietari di beni acquistati in regime di comunione);
3) o ancora per acquisto di una quota di un bene indiviso.

Tralasciando i diversi precetti normativi che il codice civile dedica alla comunione la norma che più interessa nell’aspetto trattato è l’articolo 1103 del codice civile il quale prevede che “ Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota ”. Perciò dalla disposizione normativa si desume che il compartecipe può alienare la propria quota o ipotecarla o ancora gravarla di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione ecc.) ma in nessun caso può vendere le quote degli altri partecipanti o l’intera proprietà della cosa comune.

Principio ormai pacifico è che in caso di beni indivisi ogni comproprietario può liberamente, senza alcun condizionamento da parte degli altri comproprietari, vendere la propria quota. A norma dell’articolo 1103 del codice civile la vendita di quota di un bene indiviso è ammissibile e valida, senza che gli altri comproprietari abbiano diritto di opporsi, e pertanto se in un contratto di vendita è indicato che il bene appartiene a più persone e solo alcune di esse lo sottoscrivono, non può negarsi a priori la validità della vendita delle singole quote. Ovviamente l’acquirente assumerà la qualità di nuovo comproprietario del bene indiviso e tutte le facoltà inerenti alla proprietà della sola quota acquistata. Anche la giurisprudenza di legittimità è in linea con l’enunciato principio e in particolare la sentenza della Cassazione del 23 luglio 1993, n. 8259 per l’ipotesi di promessa di vendita da parte di un coerede della propria quota ideale di comproprietà di un bene ereditario indiviso ha statuito che “ l’effetto traslativo dell’alienazione non resta subordinato alla condizione sospensiva dell’assegnazione in sede di divisione della quota del bene al coerede promettente, essendo quest’ultimo, al momento della conclusione del contratto, proprietario esclusivo della quota promessa in vendita e potendo di questa liberamente disporre ai sensi dell'articolo 1103 cod. civ., immettendo così il promissorio acquirente nella comproprietà del bene ”.

Invece nella differente ipotesi in cui la vendita venga predisposta per la partecipazione di più comproprietari ma venga stipulata da uno solo di essi la vendita è inefficace per l’intero bene e il promissario acquirente ha due alternative: far valere l’inefficacia dell’atto o chiedere l’esecuzione del contratto in relazione alla quota del comproprietario che ha stipulato validamente. Il promissario acquirente può ottenere una sentenza costitutiva degli effetti del contratto da stipulare (ai sensi dell’articolo 2932 cod. civ) e, quindi, i diritti immobiliari che spettano al comproprietario promittente venditore solo quando dal negozio risultino distinte e autonome obbligazioni che possono essere adempiute indipendentemente e separatamente dalle altre.

La fattispecie in cui il comproprietario si è impegnato a vendere l'intero bene ma abbia taciuto al promittente acquirente di poterne disporre solo per una quota, decisa dalla Corte territoriale con la sentenza 13 marzo 2012, n. 913 in rassegna, è diversa anche dall'ipotesi del contratto preliminare di vendita che abbia ad oggetto un bene considerato nella sua interezza e sia stipulato solo da parte di alcuni soltanto dei comproprietari in previsione della prestazione del consenso anche da parte degli altri titolari di quote. In questa ulteriore diversa ipotesi ove manchi l'accettazione della proposta da parte di tutti i comproprietari, l'iter formativo del contratto non si perfeziona, onde non è consentito pretendere, né da una parte né dall'altra, la sua esecuzione specifica limitatamente ad una o ad alcuna soltanto delle quote di comproprietà in cui risulta frazionata la proprietà dell'intero immobile, non potendosi procedere a una realizzazione soltanto parziale e frazionata degli effetti del contratto. In tal caso il contratto preliminare è concluso nella piena consapevolezza dell'esistenza di una comunione sul bene da vendere e nella prospettiva che sia prestato il consenso alla vendita da parte di tutti i comunisti, onde le parti considerano il bene stesso come un unicum inscindibile (e non come somma delle singole quote che fanno capo ai singoli comproprietari), per cui le dichiarazioni di volontà di voler promettere in vendita non hanno autonomia, ma si fondono in un'unica volontà negoziale (quella della parte promittente venditrice), con la conseguenza che quando una di tali dichiarazioni manchi (o sia invalida) non si forma (o si forma invalidamente) la volontà di una delle parti del contratto preliminare, il quale non viene ad esistenza (o è nullo) (Cass. S.U. 8.7.1993, n.7481). In detta ipotesi la mancanza o l’invalidità della manifestazione di volontà di taluno dei comproprietari impedisce al futuro acquirente di ottenere il trasferimento delle quote di questi ultimi sebbene faccia ricorso al giudice per ottenere una sentenza costitutiva in tal senso.





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