RIFORMA DEL CONDOMINIO

Diritto di delega in assemblea

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L’art. 67 disp. att. cod. civ. attribuisce a ogni condomino la possibilità di intervenire all’assemblea condominiale anche a mezzo di rappresentante.

L’articolo in questione è stato interessato dalle modifiche introdotte dalla legge di riforma del condominio 11 dicembre 2012, n. 220, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 17.12.2012 n.293 e che entrerà in vigore dopo sei mesi dalla sua pubblicazione. Il nuovo testo della disposizione in disamina stabilisce che il rappresentante che interviene all’assemblea deve essere munito di delega scritta.

La norma non subordina tale potere a particolari condizioni, quindi la delega può essere validamente conferita sia a un condomino sia a un soggetto estraneo al condominio purchè non sia l’amministratore del condominio in quanto il novellato articolo 67, comma 5, disp. att. cod. civ. prevede che “All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.

Mentre non sono previsti limiti per quanto riguarda il numero di condomini che possono avvalersene, per quanto concerne il numero dei condomini che possono farsi rappresentare dalla stessa persona, invece, è stato espressamente stabilito che “se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale“ (art. 67, comma 1, disp. att. cod. civ., così come modificato dall’art. 21 della legge n.11.12.2012, n. 220). L’esigenza di limitare mediante espressa previsione legislativa il numero di deleghe da attribuire in sede di adunanza in capo ad una stessa persona deriva dalla necessità di garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee nell’interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente.

In ogni caso il soggetto delegato non può a sua volta delegare altri soggetti alla partecipazione in assemblea e la delega non è frazionabile nel senso che il condomino proprietario di più unità immobiliari può conferire una sola delega.

Nell'ipotesi in cui un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’art. 1106 codice civile (art. 67, comma 2, disp. att. cod. civ.).

Il potere di intervenire si intende conferito esclusivamente in relazione agli argomenti posti all’ordine del giorno e, comunque, la delega a farsi rappresentare in assemblea anche se generica è valida in quanto l’oggetto resta determinato dall’ordine del giorno dell’assemblea.

Quanto al rapporto che si viene a costituire tra soggetto delegante e soggetto delegato lo stesso ha valenza del tutto interna e non coinvolge il condominio con la conseguenza che gli eventuali vizi relativi ai poteri conferiti al delegato possono essere fatti valere solo dal soggetto delegante e non dagli altri condomini; e comunque in tale ipotesi in nessun caso possono verificarsi ripercussioni negative nei confronti delle deliberazioni dell’assemblea.

La recente riforma ha innovato anche per quanto riguarda il potere di rappresentanza di ciascun condominio nelle ipotesi di supercondominio ovvero in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni a sensi dell’art. 1117 cod. civ. Per dette ipotesi quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’art. 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentate all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Inoltre l’autorità giudiziaria, qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo temine. La diffida e il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini (art. 67, comma terzo, disp. att. cod. civ.).

Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentati dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea (art. 67, comma quarto, disp. att. cod. civ.).

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