CONDOMINIO

Installazione dell’ascensore: quando è sufficiente la maggioranza dei condomini?

| 28 Gennaio 2013

E’ quanto sembra emergere dalla recente sentenza della Corte di Cassazione del 25 ottobre 2012 n. 18334. La vicenda processuale nasce dalla richiesta di un condomino di annullamento della delibera condominiale di installazione di un ascensore nell’atrio del condominio, in quanto ritenuta a suo parere, innovazione vietata e lesiva dei diritti dei condomini, avendo ristretto la luce del passaggio della prima rampa di scale e impedito anche il passaggio di eventuali mezzi di soccorso, oltre a risultare lesiva del decoro architettonico e della normativa antincendio ed a comportare il deprezzamento dell’immobile.

Accolte le ragioni del condomino nel giudizio di merito, la questione è stata riproposta in forma di gravame dal condominio soccombente in primo e secondo grado di giudizio. Dinanzi al giudice di legittimità il condominio sosteneva non trattarsi di innovazione vietata secondo il comma 2 c.c. dell’art. 1120 (comma 4 nella legge di riforma), in quanto l’installazione dell’ascensore a tutela degli anziani e dei disabili non può considerarsi innovazione vietata, non essendosi poi creata alcuna lesione del decoro architettonico dell’immobile, né alcun pregiudizio alle parti comuni.

Il giudice di legittimità accoglie alcuni motivi del ricorso enunciando una serie di principi di diritto cui il giudice di merito avrebbe dovuto conformarsi allorché doveva decidere sulla legittimità della delibera di installazione dell’ascensore nell’atrio condominiale.

In particolare con riguardo alla tutela del decoro architettonico, la Corte di Cassazione ritiene che questa sia stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all’intero edificio, e quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono. Pertanto, il giudice di merito, per stabilire se in concreto dall’installazione di un ascensore vi sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento dell’intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un’utilità la quale compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità.

In tale ottica deve essere verificato se l’istallazione di un ascensore collocato nell’atrio di un edificio e non all’esterno di esso comporti alterazione del decoro architettonico e pregiudizio all’uso e godimento delle parti comuni.

Nel compiere detta valutazione il giudice di merito avrebbe dovuto tenere conto altresì dell’orientamento della suprema Corte nell’identificazione del limite al mutamento della cosa comune, disciplinato dall’art. 1120 comma 2 c.c., infatti, il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della cosa comune secondo la sua naturale fruibilità.

Una volta superato l’ostacolo della lesione del decoro architettonico e dei diritti dei singoli condomini sulla cosa comune, non ha alcun rilievo la circostanza che la delibera assembleare non abbia avuto ad oggetto una delibera attinente all’eliminazione delle barriere architettoniche posto che la delibera di installazione dell’ascensore si muove sostanzialmente in tale direzione in virtù della recente evoluzione legislativa in materia di tutela dei diritti dei disabili sostanziata non solo dalla legge n. 13 del 1989, ma anche nella più recente pronuncia della Corte Costituzionale n. 14786 del 2009. In tale occasione la Corte ha chiarito che la legge n. 13 del 1989, all’art. 2 comma 1, prevede un abbassamento del quorum richiesto per l’innovazione indipendentemente dalla presenza di disabili, in relazione ai quali è dettata la disposizione del comma 2 che consente loro, in caso di rifiuto del condominio di assumere le deliberazioni aventi ad oggetto le innovazioni atte ad eliminare negli edifici privati le barriere architettoniche, di installare a propri spese servo scala e strutture mobili e modificare l’ampiezza delle porte di accesso al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages. Inoltre la legge in rassegna è volta a consentire ai disabili di accedere senza difficoltà in tutti gli edifici e non solo presso la propria abitazione.

Nell’ottica poi del principio di solidarietà condominiale sono superate anche le norme che regolano i rapporti di vicinato, quando la loro rigorosa osservanza invocata da un condomino, venga a scontrarsi con la tutela dei diritti fondamentali dei disabili.

In definitiva, facendo applicazione di tali principi di diritto, il giudice di merito avrebbe dovuto valutare se l’installazione di un ascensore nell’atrio condominiale costituisca innovazione vietata in quanto idonea a recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato, ovvero tale da alterarne il decoro architettonico o da rendere talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Da sottolineare che la prossima entrata in vigore della riforma del condominio recepisce l’indicazione legislativa di abbassamento del quorum necessario nelle delibere sulle innovazioni dirette all’eliminazione delle barriere architettoniche: il riformato art. 1120 comma 2 c.c. stabilisce che per le relative delibere assembleari è sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. e cioè sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Nell’ottica di tale riforma sarà più semplice adottare delibere che concernono l’installazione di ascensori, poiché a parte il rispetto delle norme di sicurezza, del decoro architettonico e dei diritti dei singoli condomini sulla cosa comune, dette delibere nell’interpretazione del caso, costituiscono di per sé innovazioni dirette all’eliminazione delle barriere architettoniche, per le quali è sufficiente l’approvazione a maggioranza dei condomini.

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Tribunale Napoli, Civile, Sentenza del 11-05-1994

(Massima redazionale)

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Ministero delle Attività Produttive, Decreto ministeriale del 04-12-2003 - Elenco delle norme armonizzate ai sensi dell'art. 5 del decreto del Presidente della Repubblica 30 aprile 1999, n. 162, concernente l'attuazione della direttiva 95/16/CE in materia di ascensori.

(Allegato 1 - Norma armonizzata ai sensi della Direttiva 95/16/CE (D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162))

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Il Sole 24 Ore - L'Esperto Risponde

(N/A n. 12 del 27-02-2012 - INSTALLAZIONE ASCENSORE A CARICO DEL PROPRIETARIO)

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Corte di Cassazione, Civile, Sezione 2, Sentenza del 16-06-1971, n. 1836

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(N/A n. 58 del 26-07-2010 - INSTALLAZIONE E INTERVENTI: DUE CRITERI PER L'ASCENSORE)

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