RIFORMA DEL CONDOMINIO

Condominio: sì agli animali domestici

| 13 Dicembre 2013

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La presenza di animali negli appartamenti non può essere impedita e vietata dalle clausole del regolamento condominiale.

La recente legge di riforma del condominio ha introdotto all’articolo 1138 cod. civ. il comma “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici” (art. 16 della legge 11.12.2012 n.220).

La norma recepisce i principi che la giurisprudenza, chiamata nella prassi a pronunciarsi sulla legittimità delle clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, ha elaborato nel tempo proprio con riferimento alla disposizione contenente il divieto di detenzione di animali negli spazi privati, distinguendo l’ipotesi in cui la clausola è contenuta nel regolamento assembleare da quella contenuta nel regolamento contrattuale.

Secondo l’elaborazione giurisprudenziale, difatti, gli ordinari regolamenti condominiali, che a mente dell'art. 1138 comma 4, cod. civ. risultano approvati dall'assemblea dei condomini con il voto non della totalità ma solo, dalla maggioranza dei condomini, non possono contenere clausole implicanti menomazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato comune ad essi individualmente appartenenti in esclusiva. Fra le clausole in questione devono ritenersi incluse quelli recanti il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici, posto che tali disposizioni, nella realtà, incidono, limitandola, sulla facoltà di godimento degli appartamenti compresa nel contenuto del diritto di proprietà. Tale clausola, tra l’altro, non può produrre effetti neppure con riguardo a quei condomini che concorsero con il loro voto favorevole alla relativa approvazione (Cass. civ., Sez. II, 4 dicembre 1993, n. 12028).

Dal principio di libertà del singolo condomino di poter godere e disporre come meglio crede della propria proprietà esclusiva deriva che la detenzione degli animali domestici rientra nelle facoltà di godimento del proprietario dell’immobile. Ne consegue che un divieto non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei partecipanti ma solo in un regolamento contrattuale, dal momento che solo con il consenso unanime è possibile limitare le facoltà comprese nel diritto di proprietà.

Il regolamento condominiale non contrattuale in sostanza non è suscettibile di vincolare la generalità dei comunisti con riferimento a clausole eccedenti i limiti del rispetto dei diritti individuali di ciascun condomino.

Le clausole del regolamento condominale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, quindi tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto vanno approvate e possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica (in tal senso Cass. civ. 15 febbraio 2011, n.3705). Tali disposizioni esorbitano dalle attribuzioni dell’assemblea, alla quale è conferito il potere regolamentare di gestione della cosa comune, provvedendo a disciplinarne l’uso e il godimento.

Il Legislatore con l’introduzione del nuovo comma al novellato articolo 1138 del codice civile ha sancito l’impossibilità di apporre limitazioni, nei regolamenti condominiali, alla possibilità di ospitare animali domestici all’interno degli appartamenti. Questa libertà del singolo ovviamente non esclude che la detenzione di un animale possa integrare in astratto la fattispecie dell’articolo 844 del codice civile di immissione molesta e intollerabile che rechi pregiudizio ai condomini sotto forma di disturbo alla quiete.

Il proprietario dell’animale è responsabile, ai sensi dell’articolo 2052 cod. civ., dei danni cagionati dallo stesso e la sua custodia senza le debite cautele può assumere gli estremi di un comportamento censurabile anche sotto il profilo penale ai sensi dell’articolo 672 c.p.

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