Locazioni

Locazioni abitative: è legittimo l’aumento graduale del canone

| 12 Dicembre 2013

Il Tribunale di Milano con sentenza del 4 marzo 2013 ha affermato la legittimità anche nelle locazioni per uso abitativo, della pattuizione contrattuale di aumenti del canone graduali e differenziati nel tempo.


Secondo il giudice di merito, in regime di libera determinazione del canone di locazione, la previsione del canone in misura differenziata può trovare giustificazione in relazione a determinati fatti o vicende che hanno avuto incidenza sulla funzione economica e sull’equilibrio sinallagmatico dell’intero rapporto, quali determinate esigenze del conduttore.


L’ipotesi si configura, come nel caso oggetto della controversia, qualora siano poste a carico del conduttore ingenti opere di ristrutturazione: in relazione a tali circostanze, determinate per iscritto, le parti ben possono prevedere, soprattutto allorché il locatore debba concorrere ai predetti lavori, che il canone di locazione, nei primi tempi, sia di un certo importo e che, successivamente, venga maggiorato nel corso del rapporto.


La legittimità degli aumenti frazionati nel tempo non è subordinata al verificarsi degli eventi di cui i contraenti abbiano tenuto conto allorché abbiano optato per un certo assetto di interessi. In materia è sovrana la volontà delle parti ed il Giudice non può sindacare i motivi che le hanno guidate a determinarsi in un modo piuttosto che in un altro.


Tali considerazioni sono state recepite dalla giurisprudenza di legittimità, la quale in materia di locazioni non abitative ha sancito la legittimità degli aumenti graduati nella misura del canone di locazione, del tutto consentiti in presenza di elementi obiettivi desumibili dal contratto a tutela di interessi giuridicamente rilevanti delle parti contraenti.


La clausola che prevede la determinazione delcanonein misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto è legittima a condizione che l'aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull'equilibrio del sinallagma contrattuale ovvero appaia giustificata la riduzione delcanone per un limitato periodo iniziale, salvo che la suddetta clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392 circa le modalità e la misura diaggiornamentodelcanonein relazione alle variazioni del potere d'acquisto della moneta (Cass. 17 maggio 2011 n. 10834).


Pare che solo il Tribunale di Milano abbia affrontato la questione con riferimento alle locazioni per uso abitativo.


Ovviamente la previsione di un canone differenziato nel tempo deve risultare da un contratto scritto e registrato. Il legislatore del 1998 ha in sostanza voluto affermare che il canone è libero e che alla sua determinazione le parti possono pervenire senza vincoli di sorta, anche pattuendo un incremento in misura differenziata nel tempo, ma che una volta che il canone è “consacrato” in un contratto registrato, solo quello deve essere, e solo quello legittima il locatore a richiedere gli eventuali canoni non riscossi.

A conferma di quanto sopra l’art. 1 comma 346 della legge n. 346/2011, sancisce che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati,sono nulli se, ricorrendone i presupposti,non sono registrati.


Si aggiunge poi l’art. 13 comma 1 legge n. 431/1998 a norma del quale è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

In caso di violazione della suddetta norma il conduttore, con azione proponibile nel terminedi sei mesidalla riconsegna dell'immobile locato, può chiederela restituzionedelle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13 comma 2 legge n. 431/1998).


La mancata registrazione del contratto determinal'inesigibilitàda parte del locatore, fino al momento della registrazione tardiva,del canone pattuito,ovvero, in caso di registrazione del contratto recante un importo minore di quello effettivamente convenuto, l'inesigibilità delle maggiori somme pattuite con il contratto dissimulato.


Ricordiamo poi che per effetto della previsione di cui all’art. 3 comma 10 del Dlgs n. 23/2011 ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo...

Continua la lettura ne IL MERITO di Lex24