Corte di Cassazione, sent. 10 agosto 2009, n. 18192, Sez. II - Pres. Triola; Rel. Giusti; P.M. Fucci

La decisione

La sentenza in commento ha affrontato più d'una problematica condominiale, svolgendo alcune considerazioni in ordine alla corretta redazione del verbale della riunione condominiale, nonché relativamente alla qualificazione in termini di "gravosità", "voluttuarietà", o meno, di alcune tipologia di spese deliberate dall'assemblea.

I giudici di legittimità hanno analizzato diffusamente le problematiche relative al verbale contenente le decisioni dell'assemblea di condominio, dando modo agli interpreti - e, soprattutto, agli operatori - di desumere, dagli adottati ragionamenti, una sorta di "guida" alla sua redazione, tanto più utile e necessaria se si considera l'estrema insidiosità di tale operazione.

In sintesi, sul punto, il Supremo Collegio, nel ricostruire la disciplina applicabile alla fattispecie, ha precisato che:

• l'art. 1136 cod. civ. prevede sia un articolato sistema di quorum maggioritari che, a seconda della convocazione o della materia, devono essere raggiunti perché si abbia una valida decisione sulla gestione dell'edificio, sia, testualmente (cfr. ultimo comma), che "delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore";
• tale norma non prevede espressamente che, ai fini della validità delle deliberazioni adottate, debbano individuarsi, riproducendoli nel verbale, i nomi dei singoli partecipanti alla votazione, assenzienti e dissenzienti, e i valori delle rispettive quote millesimali;
• tuttavia l'individuazione dei partecipanti assenzienti e dissenzienti è certamente essenziale ai fini della corretta redazione del verbale;
• tale necessità deriva dal fatto che nelle maggioranze richieste (per la costituzione dell'assemblea, e per l'approvazione delle deliberazioni) convergono, oltre all'elemento personale (cioè, il nominativo dei partecipanti al condominio), anche quello reale (vale a dire, l'indicazione della quota proporzionale/millesimale, generalmente differente per ciascun condomino);
• del pari, va tenuto presente che ai sensi dell'art. 1137 cod. civ. il potere di impugnazione delle decisioni assembleari è riservato ai condomini dissenzienti o assenti;
• da tutto quanto sopra, discende che è indispensabile individuare nominatim (cioè, attraverso l'indicazione a verbale del nome/cognome) i condomini assenzienti e dissenzienti al fine della verifica dell'esistenza della maggioranza prescritta (quorum) con riferimento all'elemento reale (quota millesimale). In altri termini, senza l'indicazione nominativa dei condomini che hanno approvato la delibera, non è possibile verificare se le relative quote, tra loro sommate nella votazione, hanno raggiunto i minimi di maggioranza previsti dall'art. 1136 cod. civ.;
• sotto altro aspetto, ma con medesimi risultati, va evidenziato che la facoltà di impugnazione attribuita ex lege ai condomini assenti e/o dissenzienti, postula che anche i loro nominativi risultino necessariamente a verbale;
• per di più, l'indicazione nominativa è necessaria a tutela dell'innegabile interesse dei partecipanti al condominio a valutare l'esistenza di un eventuale conflitto di interessi, possibile solo con l'individuazione della manifestazione del voto, atteso che, mancando questa, non è dato conoscere se i voti, favorevoli o contrari, provengano da differenti valutazioni dell'interesse comune o da un interesse proprio dei singoli in contrasto con l'interesse comune;
• la presenza di tali requisiti minimi (l'indicazione nominativa presenti e votanti più l'indicazione relativa quota millesimale) può, tuttavia, essere desunta anche "per differenza ", vale a dire ricavandola dall'intero contesto dell'atto e non necessariamente in ciascuna singola deliberazione.

La giurisprudenza

La Suprema Corte, nel motivare le suddette argomentazioni, ha richiamato alcuni suoi precedenti di cui appare utile dar conto qui di seguito. Nel tempo, si è, infatti, affermato che:

• è annullabile entro trenta giorni, su impugnazione dei condomini dissenzienti, la delibera il cui verbale dà atto del risultato della votazione in base al numero dei votanti senza indicare analiticamente i nomi dei partecipanti e il valore della loro proprietà in millesimi, specificazione necessaria per verificare la validità della costituzione dell'assemblea ai sensi dell'art. 1136 cod. civ., nonché il nome e il valore della quota proporzionale dei condomini assenzienti e dissenzienti, necessaria onde verificare la validità della delibera adottata sia in relazione ai quorum, se le quote sono disuguali, sia in relazione a un eventuale conflitto di interessi tra condomino e condominio (Cass. 19 ottobre 1998, n. 10329);
• non è conforme alla disciplina legale omettere l'indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio e di riprodurre nel verbale detti elementi, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione: in concreto espresso con la locuzione "l'assemblea a maggioranza ha deliberato" (Cass. 29 gennaio 1999, n. 810);
• la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore e contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall'art. 1136, comma 3 cod. civ. (il terzo dei partecipanti al condominio). Né può essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, dell'inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza (Cass. 22 gennaio 2000, n. 697);
• è annullabile ex art. 1137 cod. civ. la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote (Cass. 7 marzo 2005, n. 4806, Sez. Unite).

In relazione a detti pronunciamenti, tuttavia, i giudici di legittimità, nella sentenza in commento, hanno precisato che, seppur riguardanti l'individuazione dei requisiti minimi del verbale, essi riguardano fattispecie parzialmente diverse. Infatti, mentre in tali casi, il verbale assembleare era (del tutto) mancante dei dati richiesti, nel caso de quo seppur la singola deliberazione risultasse carente di alcuno dei requisiti, dal complesso dell'atto (cioè, "per differenza") era possibile colmare tale lacuna, collegandosi e richiamando indicazioni poste altrove nel testo.

La verbalizzazione nell'ordinamento

Come detto, la normativa condominiale contenuta nel codice civile si limita a richiamare la necessità della verbalizzazione senza null'altro dire in ordine al suo contenuto o alle modalità di redazione. Nonostante ciò, è possibile rinvenire nell'ordinamento alcune norme che consentono la ricostruzione di un catalogo di principi generali applicabili alla fattispecie.

Innanzitutto, l'art. 126 cod. proc. civ., relativo al processo civile, per il quale "Il processo verbale deve contenere l'indicazione delle persone intervenute e delle circostanze di luogo e di tempo nelle quali gli atti che documenta sono compiuti; deve inoltre contenere la descrizione delle attività svolte e delle rilevazioni fatte, nonché le dichiarazioni ricevute. Il processo verbale è sottoscritto dal cancelliere. Se vi sono altri intervenuti, il cancelliere, quando la legge non dispone altrimenti, dà loro lettura del processo verbale e li invita a sottoscriverlo. Se alcuno di essi non può o non vuole sottoscrivere, ne è fatta espressa menzione".

Da tale norma si desume che:

a. occorre "contestualizzare" il "fatto" verbalizzato, indicando i soggetti presenti, il luogo e il momento storico;

b. è necessario riportare nel verbale le "attività" compiute o le "dichiarazioni" effettuate;

c. il testo deve essere sottoscritto dal suo autore.

Con la stessa impostazione, anche l'art. 130 cod. proc. civ., che, con riferimento al verbale dell'udienza, precisa che "Il cancelliere redige il processo verbale di udienza sotto la direzione del giudice. Il processo verbale è sottoscritto da chi presiede l'udienza e dal cancelliere; di esso non si dà lettura, salvo espressa istanza di parte ". Di particolare interesse appare il richiamo anche dell'art. 46 disp. att. cod. proc. civ. nel quale, disciplinando la forma degli atti giudiziari, viene disposto che "I processi verbali e gli altri atti giudiziari debbono essere scritti in carattere chiaro e facilmente leggibile, in continuazione, senza spazi in bianco e senza alterazioni o abrasioni. Le aggiunte, soppressioni o modificazioni eventuali debbono essere fatte in calce all'atto, con nota di richiamo senza cancellare la parte soppressa o modificata ". Per utili indicazioni, può soccorrere anche la disciplina societaria la quale nell'art. 2375 cod. civ. precisa che "Le deliberazioni dell'assemblea devono constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario o dal notaio. Nel verbale devono essere riassunte, su richiesta dei soci, le loro dichiarazioni. Il verbale dell'assemblea straordinaria deve essere redatto da un notaio".

Da tale complesso di norme, sembra possa desumersi che nel verbalizzare qualsiasi "fatto":

- è necessario dar conto del luogo e del tempo in cui si svolgono le attività;

- è ugualmente necessario "registrare " l'identità dei soggetti intervenuti;

- del pari, vanno verbalizzate le attività compiute in tale unità di tempo e luogo;

- se riguardanti le attività compiute, o perché richiesto, occorre verbalizzare anche le dichiarazioni rilasciate dagli intervenuti;

- il relativo testo è materialmente redatto dal suo "autore", che, al fine di "certificare" anche ciò, lo sottoscrive (in tal modo, attribuendosene la paternità);

- le cancellazioni, modifiche o integrazioni devono avvenire conservando il testo cancellato o modificato;

- è facoltativa la sottoscrizione dei soggetti intervenuti (se non richiesta dalla legge);

- è ugualmente facoltativa la sua lettura.

La necessità del verbale

La giurisprudenza ha più volte precisato che la redazione del verbale di un'assemblea condominiale è necessaria e che senza tale attività, pertanto, la relativa decisione non può dirsi assunta. L'affermazione, che può sembrare quasi ovvia, in realtà risolve l'importante problema della validità di decisioni meramente "orali", ovvero anche di modifiche e/o integrazioni solo "orali" a deliberazioni risultanti a verbale. In base a tale orientamento, quindi, non è sostenibile che l'assemblea abbia assunto una particolare decisione se essa non è espressamente contenuta nel testo del verbale della relativa riunione.

In particolare, si è affermato che - le deliberazioni dell'assemblea condominiale richiedono necessariamente la redazione per iscritto, sia perché il verbale deve essere trascritto nell'apposito registro, sia perché i condomini assenti alla riunione devono conoscere gli esatti termini delle decisioni adottate ai fini dell'eventuale impugnazione. In proposito la giurisprudenza della S.C. ha anche avuto modo di chiarire che la redazione del verbale dell'assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione ecc.) e la cui inosservanza importa l'impugnabilità della delibera in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 cod. civ.): una volta che l'assemblea sia stata convocata occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute.

La redazione del verbale raffigura, quindi, un momento necessario dello svolgimento del procedimento collegiale, perché il verbale costituisce il documento che ufficialmente dimostra lo svolgimento delle attività prescritte. Dalla verbalizzazione risulta se l'assemblea sia stata ritualmente convocata, se tutti i partecipanti siano stati convocati, se a tutti i partecipanti sia stato inviato l'ordine del giorno, se la costituzione sia stata regolare, se vi sia stata discussione, se la proposta sia stata approvata e con quali maggioranze. Dalla verbalizzazione deve quindi risultare chiaro e ben determinato l'oggetto della delibera per soddisfare l'esigenza di trasparenza dell'attività e dell'organizzazione condominiale e anche al fine di consentire ai condomini assenti di conoscere i punti essenziali della volontà collegiale (oltre che l'entità della connessa e conseguente spesa) onde poter valutare l'eventualità di proporre impugnazione (Cass. 25 gennaio 2001, n. 1056; Cass. 26 agosto 1998, n. 8460); - poiché la delibera condominiale deve risultare in forma documentale (art. 1136, ultimo comma cod. civ.) è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale (Cass. 8 marzo 1997, n. 2101; nonché Cass. 30maggio 1978, n. 2747); - una volta che l'assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti e assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative (Cass. 22 maggio 1999, n. 5014).

Il verbale di "diserzione"

L'art. 1136 cod. civ., nel disciplinare il procedimento assembleare, prevede, com'è noto, un duplice ordine di riunioni (prima e seconda convocazione) per le quali sono previsti differenti quorum deliberativi (cfr. art. 1136, comma 1, 2 e 3 cod. civ.), fatto salvo quanto previsto per specifiche materie (art. 1136, comma 4 o 5 cod. civ.).

In relazione a ciò, la giurisprudenza ha più volte precisato che "in tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero e al valore delle quote " (Cass. 24 aprile 1996, n. 3862). In altri termini, perché si possa tenere la riunione in seconda convocazione, è necessario che la prima sia andata deserta (da qui "diserzione") oppure non abbia registrato le presenze minime previste dall'art. 1136, comma 1 cod. civ.

Nasce, pertanto, il problema dell'accertamento di tale condizione "negativa" (cioè, la mancata tenuta della prima convocazione) la cui soluzione è stata individuata dalla giurisprudenza nell'effettuazione di una verifica (o "attestazione") all'atto della seconda riunione.

In particolare, si è affermato, che "la verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni. Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida" (Cass. 24 aprile 1996, n. 3862). Se tuttavia colleghiamo i principi innanzi riportati (vale a dire, innanzitutto, la necessità del verbale anche in caso di riunione "negativa ") con l'esigenza riconosciuta dalla giurisprudenza che il verbale rivesta in ogni caso il requisito della forma scritta, ne deriva che - anche con riferimento alla verifica della mancata tenuta della prima convocazione - è necessario redigere un verbale che distintamente riporti tale attività.

Sulle concrete modalità di tale verbale "negativo" sembra potersi affermare che, oltre (ovviamente) che da uno specifico testo ad hoc - redatto, stante quanto sopra, o dall'amministratore (se unico soggetto presente) o dai (pochi) condomini intervenuti - la verifica può risultare espressamente anche attraverso un'indicazione testuale inserita nel verbale di seconda convocazione (nella prassi: "essendo la prima andata deserta") che, a ben vedere, riveste anch'essa i necessari requisiti di forma. In tal senso, si è pronunciata la giurisprudenza di merito in argomento societario, per la quale "il verbale di "diserzione" può essere redatto anche in un momento successivo" (Trib. Napoli 2 luglio 1996).

Gli "allegati"

La tecnica dell'"allegazione" è una modalità spesso utilizzata nella prassi degli affari, e consente di inserire nel documento "principale" il contenuto del documento "allegato", evitando di doverlo necessariamente riprodurre all'interno del primo. Le corrette modalità di tale operazione possono essere individuare nel rispetto della necessità che l'allegato rivesta tutti i requisiti formali del documento "principale" (nel nostro caso, forma scritta e sottoscrizione su ciascun foglio da parte dell'"autore" del verbale) e che in entrambi i documenti sia contenuto un preciso reciproco riferimento. Rispettate tali condizioni l'"allegato" si considera facente parte integrante e sostanziale del documento "principale ", come se, appunto, fosse in esso trascritto. Per quanto riguarda il verbale dell'assemblea condominiale, la giurisprudenza ha riconosciuto tale impostazione con riferimento sia al "foglio di presenza" (documento che, separatamente dal verbale, registra i condomini intervenuti), sia al "foglio di votazione" (che, invece, registra i voti espressi, sempre dai condomini, in sede di deliberazione). Sul punto, infatti, si è affermato che "è valida la deliberazione di un'assemblea condominiale anche se il risultato della relativa operazione di voto sia stato riportato in un separato allegato al verbale, poiché il detto allegato fa parte integrante del verbale stesso" (Cass. 11 gennaio 1966, n. 202).

Nello stesso senso, come detto, per quanto riguarda il cosiddetto "foglio di presenza" (Cass. 27 gennaio 1967, n. 240).

Il "momento" della redazione

Altra questione relativa alle modalità di redazione, riguarda il "momento" di stesura del verbale, e vede contrapporsi la tesi in base alla quale è necessario che ciò avvenga contestualmente allo svolgimento della riunione, alla tesi per cui è possibile la sua scrittura anche in un momento successivo.

Sul punto va detto che, in mancanza di giurisprudenza specificamente condominiale, può sembrare conforme ai principi generali ritenere ammissibile anche una redazione successiva alla riunione, sulla scorta delle considerazioni per cui:

a. la legge non prevede in alcuna norma il requisito della "contestualità" del verbale dell'assemblea condominiale;

b. come requisito implicito del verbale, invece, è richiesta la corrispondenza tra il contenuto del testo e delle attività o dichiarazioni effettuate. A ben vedere, l'affermazione che del verbale sia necessaria una redazione contestuale alla riunione assembleare costituisce una vera e propria fictio juris in quanto, dal punto di vista della concretezza oggettiva delle cose, la redazione del verbale (come di qualsiasi altro "processo verbale") non può che avvenire in un momento successivo (anche se di poco) rispetto al concreto effettuarsi delle attività verbalizzate. Se è vero, pertanto, che, sotto altro aspetto, la redazione contestuale del verbale può costituire un "indizio" della sua veridicità, è anche vero che nulla osta a che sia confezionato successivamente alla riunione (anche nei giorni successivi).

Ovviamente, dal punto di vista pratico, la verbalizzazione di riunioni complesse non può che avvenire contestualmente, o, quanto meno, in base a un resoconto sommario redatto contestualmente (e, successivamente, travasato nel verbale vero e proprio). In armonia con tale impostazione, la giurisprudenza, ancora una volta societaria, ha affermato che "il verbale può essere validamente redatto anche dopo la chiusura della riunione" (cfr. Trib. Genova 27 giugno 1986; Trib. Milano 22 settembre 1977; e Trib. Palermo 22 aprile 1964).
                  

Tabella 1