DA MARTEDÌ AL SENATO

Riforma del condominio, verso il debutto del super amministratore

| 19 Ottobre 2012

Se la concessione della sede deliberante in commissione Giustizia del Senato indica chiaramente una volontà politica di accelerare sulla riforma del condominio, sullo sfondo rimangono non poche incognite. Martedì si riparte a Palazzo Madamae la discussione, secondoi relatori Mugnai e Galperti,non dovrebbe essere troppo lunga: una o due settimane al massimo. La strada più semplice sarebbe quella di intervenire con poche modifiche in modo da permettere una veloce approvazione alla Camera e chiudere entro l’anno. Mentre se non si dovesse trovare l'accordo a quel punto la riforma slitterebbe alla prossima legislatura.

Norme sub judice

Anche le nuove norme sugli amministratori che costituiscono una dei passaggi più incisivi di tutta la legge potrebbero subire qualche modifica. Nel mirino dell'Anapi, per esempio, è finita la norma che impone al professionista di chiedere il decreto ingiuntivo per i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Per quella data, però, il consuntivo potrebbe ancora non essere pronto. Ed anche l’ampio capitolo formazione lascia aperti degli interrogativi non regolamentando chi ed a quali condizioni sarà abilitato a questa attività.


Amministratori, gradimento al 51%

Un percorso ancora in salita, dunque, quello della ridefinizione di una figura abituata ad essere sul banco degli imputati e che non sempre raccoglie grande consenso. Secondo una ricerca presentata oggi a Made Expo da Accelera, su incarico di Manager Immobiliari, su un campione di 300 famiglie in tutta Italia, il 53,7% “tutto sommato” apprezzano la figura dell’amministratore, il 51,7% lo ritiene “abbastanza” trasparente. Ma quando gli si chiede se lo consiglierebbe a parenti ed amici ben il 44,9% dice no. E per il 76,9% il suo compenso è sconosciuto. (Fr. Ma. Gr.)

_ _ _

LANUOVAFIGURA DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

di Luigi Salciarini*

* avvocato, esperto di diritto condominiale, autore di monografie, articoli e saggi sulla materia.

Dopo una lunga trafila che parte dalla scorsa legislatura per giungere fino all’attuale, la “riforma” della disciplina giuridica regolante la fattispecie del condominio negli edifici, col recentissimo “terzo” passaggio del testo al Senato, sembra essere quasi giunta al traguardo della sua definitiva approvazione.

Il testo attuale si basa, quanto meno inizialmente, sulla versione già dibattuta nel precedente Parlamento, anch’essa gratificata dell’approvazione di un solo “ramo”, e nell’attuale congiuntura ripresentata dai senatori, primi firmatari, Pastore e Legnini. A questi originari progetti, si sono affiancate poi, via via lungo la discussione davanti alle Camere, sia le proposte di altri parlamentari (spesso riguardanti aspetti più specifici della fattispecie), sia i numerosi e variegati emendamenti al testo emersi in sede di discussione, il tutto ora confluito nell’elaborato che, col numero AS 71-B, è passato all’esame ed all’approvazione del Senato, in tempi che dovranno essere necessariamente celeri se si vorrà evitare la ghigliottina dell’imminente fine legislatura.

Articoli 1129, 1130 e 1130 bis c.c.

Le vere novità della riforma riguardano la figura dell’amministratore di condominio che è stata sottoposta ad un vero e proprio tsunami normativo, di tale portata che non è esagerato affermare che si tratta di un vero e proprio stravolgimento dell’intero sistema di regole applicabili a tale figura.


Le modifiche sono talmente ampie che richiederanno certamente un’analisi più meditata di quella qui possibile, e, soprattutto, il vaglio della futura giurisprudenza che inevitabilmente sarà chiamata ad un’opera di profonda interpretazione delle plurime implicazioni della fattispecie.


Per fornire uno sguardo di massima sulle innovazioni introdotte (che riguardano la riforma degli artt. 1129 e 1130 c.c., nonché l’introduzione del nuovo art. 1130 bis c.c. riguardante il “rendiconto”), va osservato che, relativamente all’amministratore di condominio, le modifiche alla normativa previgente prevedono:

-l’innalzamento del numero “minimo” di condomini oltre il quale è obbligatoria la nomina (da quattro a otto);

-la facoltà – va detto estremamente opportuna – per l’amministratore “dimissionario” di adire l’Autorità Giudiziaria per la nomina del “nuovo” incaricato, evidentemente a fronte dell’inerzia decisionale dell’assemblea;

-l’obbligo di comunicare ai condomini una serie di “dati” anagrafici e di gestione, il tutto all’evidente scopo di ottenere una sufficiente “trasparenza” amministrativa. In particolare, l’amministratore è tenuto, con implicito richiamo alla normativa fiscale, a rendere noto il “luogo di conservazione delle scritture”; nel concreto “dove” sono conservati l’anagrafe condominiale e il registro dei verbali, il tutto unitamente all’obbligo di una sorta di “reperibilità”, finalizzata a permettere ai condomini l’esame della documentazione di gestione;

-la possibilità che l’assemblea, per procedere alla nomina, pretenda la presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile, con massimali adeguati qualora vi siano attività di gestione di rilevante importo (per esempio, lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio);

-l’obbligo dell’affissione sul fabbricato amministrato (in posizione visibile) della c.d. “targa” dell’amministratore che garantisca la sua individuazione “pubblica”, con l’implicita finalità di renderlo prontamente contattabile in caso di necessità. Detto obbligo è esteso anche al singolo condomino incaricato di attività di gestione nel caso di mancanza di un formale amministratore;

-la previsione dell’obbligatoria attivazione di un conto corrente nel quale far transitare, necessariamente, tutti i movimenti di denaro riferibili al condominio (sia le somme corrisposte dai condomini per gli oneri dovuti, sia quelle erogate ai fornitori);

-l’obbligo di eseguire prontamente il c.d. “passaggio di consegne” nel caso di cessazione dall’incarico (a qualsiasi titolo), e, sempre in tal caso, l’ulteriore obbligo di porre in essere le attività “urgenti”, il tutto senza pretendere compensi aggiuntivi;

-il dovere di procedere alla riscossione (peraltro, già previsto nella precedente versione dell’art. 1130 c.c.) con l’ulteriore specificazione di provvedere entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio;

-la previsione della possibilità che il regolamento preveda particolari “modalità” per la revoca dall’incarico deliberata dall’assemblea, senza, tuttavia, chiarire se tali modalità possano riguardare anche i quorum minimi di maggioranza necessari per la decisione (che, per espressa previsione contenuta nella nuova norma, sono gli stessi di quelli prescritti per la nomina); il tutto confermando che può comunque avvenire “in ogni tempo”;

-un’ampia regolamentazione della facoltà di revoca nel caso delle c.d. “gravi irregolarità” che vengono ampiamente precisate in numerosi casi “tipici” (per la conoscenza dei quali si rimanda alla lettura del “corposo” comma 12 del nuovo art. 1130 c.c.).Tuttavia, a tale proposito, può qui evidenziarsi che la revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria, e ad iniziativa del singolo condomino, viene subordinata ad un preventivo “passaggio” assembleare, con previsione di legge che spiega i suoi effetti anche sul piano processuale;

-l’assai opportuna integrazione consistente nel divieto per l’assemblea di procedere alla reiterazione della nomina di un amministratore già revocato dall’Autorità Giudiziaria;

-a pena di nullità della nomina, la necessità che all’atto dell’accettazione dell’incarico, l’amministratore indichi con precisione ed univocità l’importo del compenso;

-un’ulteriore, ed altrettanto opportuna, chiarificazione della disciplina applicabile al rapporto amministratore/condominio, effettuata operando un testuale richiamo alla normativa relativa al contratto di mandato (sezione I, capo IX, titolo III, libro IV del c.c.), da sempre stimata applicabile de residuo alla nostra fattispecie;

-l’estensione della disciplina (nuovo art. 1129 c.c.) anche agli amministratori degli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché di quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica;

-l’espresso obbligo di convocazione annuale dell’assemblea per la presentazione del rendiconto;

-il dovere per l’amministratore di “eseguire gli adempimenti fiscali”;

-l’obbligo di curare il registro dell’anagrafe dei condomini, con specificazione del relativo contenuto e previsione di obblighi a carico dei condomini finalizzati ad un continuo aggiornamento dei dati trattati;

-una puntuale specificazione della tenuta del registro dei verbali, comprendente anche la redazione del c.d. verbale di diserzione (riguardante l’assemblea non costituita causa assenze), e la “registrazione” delle dichiarazioni dei singoli;

-la previsione della tenuta di alcuni registri, indicati in quello della “nomina e revoca dell’amministratore”, ed in quello di “contabilità” (relativo, quest’ultimo, ai “movimenti” giornalieri, con possibilità dell’adozione di modalità informatizzate);

-l’obbligo di conservazione di tutta la documentazione inerente alla gestione del condominio, comprensiva di quella attestante le condizioni tecnico/amministrative dell’edificio;

-il dovere di fornire al singolo condomino che ne faccia richiesta le opportune “attestazioni” in ordine allo stato dei pagamenti e delle pendenze giudiziali;

-la previsione del termine di 180 giorni per la prestazione del rendiconto annuale.


Il rendiconto annuale
Un discorso a parte merita il “nuovo” art. 1130 bis c.c., riguardante la redazione del rendiconto annuale, la cui presentazione, come visto, configura uno dei “doveri” più importanti per l’amministratore, il quale, in tale ottica, va considerato come qualunque gestore di patrimoni altrui.


L’innovazione prevista dal legislatore della riforma riguarda vari aspetti del rendiconto, e, in particolare, si concretizza nelle previsioni per cui:

-è necessario dare conto delle voci di entrata e di uscita, della situazione patrimoniale, dei fondi e/o delle riserve disponibili, al fine di consentirne un’immediata verifica;

-v’è obbligo di tenere un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e dei rapporti pendenti;

-è attribuita all’assemblea la facoltà, “in qualsiasi momento”, di nominare un revisore dei conti, anche con riferimento a più annualità precedenti;

-i documenti contabili sono sempre visionabili da parte dei condomini, e ne deve essere assicurata la conservazione almeno decennale (dalla data di registrazione).


Inoltre, con discutibile collocazione all’interno di tale articolo (e non, più opportunamente, nelle norme riguardanti l’assemblea), la riforma contempla anche la possibilità di nomina di un “consiglio di condominio” con funzioni consultive e di controllo (come, peraltro, già pacificamente possibile per la giurisprudenza).


Sotto altro aspetto, va evidenziato che l’art. 1131 c.c. è lasciato sostanzialmente invariato (fatta eccezione per una piccola correzione con funzioni di coordinamento testuale), con ciò sostanzialmente mancando alle necessità di chiarimento sul funzionamento della c.d. legittimazione processuale (attiva e/o passiva) attribuita all’amministratore, non fugate nemmeno dal recente autorevole intervento in materia delle Sezioni Unite della Suprema Corte (cfr. Cass. Sez. Un. n. 18331/2010).


I requisiti soggettivi
A tutto ciò, e sempre con riferimento all’amministratore di condominio, si aggiungono le previsioni contenute nel testo del “nuovo” ’art. 71 bis disp. att. c.c. che introduce una serie, estremamente analitica, di “requisiti” necessari per poter assumere l’incarico (quali, ad esempio, il godimento dei diritti civili; l’assenza di condanna per delitti contro la P.A., contro il patrimonio ed ogni altro delitto non colposo con pena non inferiore a cinque anni; l’assenza di sottoposizione a misure di prevenzione; la piena capacità d’agire personale, la mancanza di annotazione del nome nell'elenco dei protesti cambiari; il diploma di scuola secondaria superiore di secondo grado; la frequenza ad un corso di formazione iniziale e poi di periodico aggiornamento), il tutto esentando, in parte, il condomino “interno” che assuma l’incarico. Oltre a ciò, in detta ultima norma, è confermata la possibilità della nomina di una società (qualunque sia la sua tipologia) ad amministratore condominiale, precisando che i predetti requisiti vanno riferiti ad una specifica “persona” inserita nell’organizzazione societaria (socio illimitatamente responsabile, amministratore, dipendente incaricato, ecc.).

Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici [TESTO INTEGRALE DELLA RIFORMA]