LA RIFORMA DEL CONDOMINIO

Riforma del condominio, innovazioni e ripartizione delle spese

| 20 Novembre 2012

(le puntate precedenti)
Riforma del condominio, verso il debutto del super amministratore

Riforma del condominio, il nuovo regime delle cose comuni

Riforma del condominio, la disciplina dell’assemblea

Iltesto ricostruito


La riforma del condominio è legge.La commissione Giustizia del Senato ha approvato oggilanuova disciplinadel condominio. Il provvedimento, varatoin sede deliberante attende la firma del Capo dello Stato. L'entrata in vigore è fissata sei mesi dopo la pubblicazione in 'Gazzetta Ufficiale'. Vediamo in sintesi le principali innovazioni.

Dopo le prime tre puntate - sul “super amministratore” (Riforma del condominio, verso il debutto del super amministratore); le “cose comuni” ( Riforma del condominio, il nuovo regime delle cose comuni) e la disciplina dell’assemblea ( Riforma del condominio, la disciplina dell’assemblea ) – concludiamo l’analisi del testo dell’avvocato Salciarini con le questioni relative alle innovazioni, alla disciplina delle spese ed alle norme per l’attuazione del codice civile

Riforma del condominio, innovazioni e ripartizione delle spese

di Luigi Salciarini*

* avvocato, esperto di diritto condominiale, autore di monografie, articoli e saggi sulla materia

Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (Articolo 1118 c.c.)

La norma, che si occupa dei “diritti dei partecipanti sulle parti comuni” vede una sostanziale conferma dei suoi due primi commi, già presenti nella versione codicistica, che vengono “semplificati” mediante una trasformazione della locuzione “porzione di piano” in quella di “unità immobiliare” e, soprattutto, attraverso l’estensione del divieto di rinuncia a modalità che si potrebbero dire “assolute”, ciò facendo eliminando l’indicazione dello scopo del sottrarsi dalla contribuzione alle spese.


A tali primi due commi, ne vengono aggiunti un terzo ed un quarto; il primo contenente la precisazione che l’invariabilità dal dovere di partecipare ai costi di gestione si conserva anche nel caso di mutamento della destinazione d’uso ed il secondo, di portata più rilevante, mirante a regolare l’ipotesi del distacco unilaterale dall’impianto per il riscaldamento.


In merito a quest’ultimo, il legislatore della riforma aderisce, in buona sostanza all’interpretazione giurisprudenziale consolidata che ammette detto distacco unilaterale, in via autonoma e diretta da parte del singolo, rimanendo inalterato l’obbligo di contribuire alla conservazione dell’impianto che permane di comproprietà comune.

Indivisibilità (Articolo 1119 c.c.)

La riforma ritiene di intervenire su questo articolo che, nella versione precedente, poneva il divieto di divisione delle parti comuni (intendendo lo scioglimento della comunione pro indiviso avente ad oggetto il patrimonio condominiale) senza apportare alcun cambiamento di disciplina. Infatti, al previgente testo viene solo aggiunta la specificazione che la divisione (certamente impraticabile con delibera a maggioranza in quanto avente effetti “immobiliari”) può essere attuata all’unanimità dei consensi di tutti i partecipanti. La modifica appare davvero superflua tanto la questione era pacifica.

Innovazioni (Articolo 1120 c.c.)

In tema di innovazioni, viene introdotta una nuova ipotesi particolarmente rilevante. Si tratta della possibilità di deliberare alcune ipotesi di “nuove opere” con una maggioranza inferiore (articolo 1136, comma 2, c.c.) rispetto a quella ordinaria prevista per la specifica fattispecie (articolo 1136, comma 5, c.c.). Nel concreto, le attività oggetto di tale “agevolazione” sono quelle degli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; delle opere per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio; per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o rinnovabili; dell'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva (satellite o via cavo).


Dal punto di vista normativo, il legislatore della riforma ha evidentemente voluto far confluire all’interno dell’articolo 1120 c.c. alcune prescrizioni della normativa speciale riguardante il condominio che erano già vigenti ed operative, al probabile intento sistematico della “codificazione” del tutto in un corpus unico.


Sempre con riferimento alla fattispecie delle “innovazioni”, l’articolo 1121 c.c., riguardante l’ipotesi delle opere “gravose o voluttuarie” non viene interessato da modifiche e/o integrazioni, e si conserva nella precedente versione codicistica.

Opere sulla proprietà esclusiva (Articolo 1122 c.c.)

Il precedente divieto – riferibile al singolo – di porre in essere opere sulla proprietà esclusiva che determinino danni sulle parti comuni viene confermato, da una parte operando una correzione della “rubrica” dell’articolo 1122 c.c. (nel codice, erroneamente indicante le “opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune”, tuttavia, già da tempo di chiaro significato opposto per la giurisprudenza), e dall’altra parte, mediante l’introduzione della precisazione per cui non è del pari ammessa alcuna lesione della stabilità, della sicurezza e del decoro (con chiara ripetizione del disposto del già vigente, ed applicabile, ultimo comma dell’articolo 1120 c.c.).


Oltre a ciò, è stato anche previsto che dell’effettuazione di tali opere da parte del singolo sia data “in ogni caso” una “preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”, evidentemente allo scopo di permettere a tale consesso di valutare la situazione e di adottare gli opportuni provvedimenti.

Installazione di impianti non centralizzati (Articolo 1122 bis c.c.)

La norma, di nuovo conio, riguarda l’introduzione della fattispecie dell’installazione di “impianti non centralizzati”. La locuzione, certamente dal sapore piuttosto evocativo, vuole probabilmente riferirsi, più semplicemente, agli impianti tecnologici esclusivi, la cui realizzazione non è deliberata dall’assemblea (a differenza dell’ipotesi delle innovazioni) ma disposta dal singolo partecipante, e ciò anche se non si comprende per quale ragione ci si sia riferiti al concetto di “diramazione” e si sia utilizzata una locuzione plurale (“singole utenze”), quando tali ultimi concetti sono evidentemente riferibili all’impianto centralizzato comune (a tutti o ad un “gruppo” di condomini).

Per tale ipotesi viene consentita l’installazione sulle parti comuni (lastrico e altre superfici), e confermata l’ovvia possibilità, per l’installatore, dell’utilizzo della rispettiva proprietà privata. A fronte di ciò, sono previste anche alcune “protezioni” a favore degli altri condomini (quali, ad esempio, la comunicazione all’amministratore delle modalità del realizzando intervento; la possibilità che l’assemblea “prescriva” alternative e/o “imponga” cautele “a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio”, ed anche pretenda idonee garanzie per gli eventuali danni).


L’articolo, che evidentemente va collegato con le facoltà di modificazione già attribuite al condomino dall’articolo 1102 c.c. (contenente la disciplina dell’uso dei beni comuni da parte del singolo comproprietario, ed applicabile al condominio in virtù del richiamo operato dall’articolo 1139 c.c.) appare di difficile coordinamento con l’intero sistema condominiale, soprattutto in riferimento alle predette facoltà ex lege spettanti al singolo e alla scontata legittimazione attiva finalizzata alla difesa degli interessi comuni che l’ordinamento attribuisce a ciascun partecipante.

Impianti di videosorveglianza (Articolo 1122 ter c.c.)
Nell’articolo sono contemplate alcune specifiche prescrizioni per gli impianti di videosorveglianza, introdotte ex novo con questo “ter”, che consentono l’installazione a maggioranza (quorum di cui all’articolo 1136, comma 2, c.c.), e ciò probabilmente a fronte (e con effetto “sanante”) di alcune perplessità già manifestate dal Garante della Privacy al Parlamento [cfr. Segnalazione al Parlamento e al Governo (articolo 154, 1 f) del Codice) del 13 maggio 2008] in ordine alla legittimità di tali opere in riferimento al rispetto della riservatezza dei singoli (probabilmente titolari di un autonomo diritto di “veto”).

A parte l’incongruenza dell’inserimento di un “ter” riguardante opere ( “comuni”) deliberate dall’assemblea all’interno di una parte dell’articolato riguardante le opere esclusive, il testo appare escludere dalla sua applicazione la videosorveglianza sulle “pertinenze” private, con probabile difficoltà applicativa all’interno di una fattispecie (il condominio) che vede una spiccata commistione tra l’ambito comune e quello personale.

La disciplina sulle spese (Articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.)

Con evidente cautela, il legislatore ha praticamente lasciato inalterato il sistema di ripartizione dei costi di gestione previsto dal codice civile, omettendo, nella sostanza, qualsiasi sostanziale intervento riformatore, o anche solo di correzione/integrazione. Infatti, di tutti gli articoli interessati (i quattro suddetti) solo l’articolo 1124 c.c. viene fatto oggetto dell’intervento di riforma, sostanzialmente confermativo delle conclusioni di pacifica giurisprudenza.


Va detto che, mai come in questo caso, le cautele sono state opportune, considerando che il “meccanismo” già vigente ha egregiamente svolto il suo compito, in quasi settant’anni di applicazione, riuscendo a far fronte agli intervenuti profondi cambiamenti nelle modalità costruttive degli edifici e nelle nuove caratteristiche tecnologiche degli impianti; evoluzione che ha inevitabilmente generato inedite problematiche di ripartizione delle spese.

In estrema sintesi, rimangono vigenti, anche dopo la riforma, i “vecchi” criteri di distribuzione degli oneri amministrativi, dei quali viene confermato il seguente schema operativo:

-nel condominio, le spese per la conservazione e per il godimento dei beni e degli impianti comuni vanno ripartite tra tutti i partecipanti in proporzione al valore della porzione di piano posseduta (cioè, per millesimi generali di proprietà) (cfr. comma 1, articolo 1123 c.c.);

-tale criterio di ripartizione (per millesimi di proprietà) costituisce il criterio “normale” che deve essere considerato applicabile con preferenza/prevalenza rispetto ad altri;

-nel diverso caso in cui il bene o l’impianto comune fornisca ai condomini (cioè, alle porzioni di piano) un’utilità differenziata, le spese devono essere differentemente ripartite in base alla quantità di tale godimento non paritario (cfr. comma 2, articolo 1123 c.c.). Sul punto, va precisato che l’uso differenziato è quello oggettivo, e non quello dipendente dai comportamenti dei singoli;

-tale ultima norma (comma 2, articolo 1123 c.c.) non reca, però, l’indicazione della misura della quota di ripartizione (dipendente dall’uso), con conseguente necessità che sia individuata dall’assemblea;

-nell’ulteriore caso in cui il bene/impianto comune è oggettivamente destinato a servire una parte dei condomini, le spese devono attribuirsi a tale gruppo “ristretto” (cfr. comma 3, articolo 1123 c.c.), tornando a distribuire gli oneri tra questi ultimi in base ai millesimi o in base all’uso, come in precedenza specificato;

-tutti tali criteri (proprietà; uso; gruppo ristretto) hanno natura “legale”, e, quindi, prevalgono sulla volontà degli interessati;

-in ulteriore conseguenza solo una “diversa convenzione”, cioè un contratto stipulato col consenso di tutti gli aventi diritto (e non a maggioranza), può adottare ripartizioni diverse da quelle previste dalla legge.


In tale contesto che, come si vede, è altamente funzionale ed efficace per la risoluzione delle problematiche di ripartizione, il legislatore della riforma ha ritenuto (giustamente) di apportare solo un lieve “ritocco” al testo dell’articolo 1124 c.c., consistente nell’inserimento dell’impianto di ascensore e, quindi, nella ricomprensione di quest’ultimo nel sistema di distribuzione dei costi già previsto per le scale (come, peraltro, una giurisprudenza più che consolidata va pacificamente affermando da decenni). Al contempo, si nota l’inserimento del concetto di “sostituzione,” in luogo di quello precedente di “ricostruzione”, che pare riferirsi all’ipotesi di sostituzione integrale dell’impianto di ascensore già esistente, problematica che in giurisprudenza non ha ricevuto una chiara regolamentazione, rispetto ai più semplici casi della riparazione parziale, o della costruzione ex novo.

La sopraelevazione e il perimento dell’edificio (Articoli 1127 e 1128 del c.c.)

Nessun elemento riformatore per l’articolo 1127 c.c., riguardante la sopraelevazione sull’ultimo piano del fabbricato, e per l’articolo 1128 c.c., attinente al “perimento” dell’edificio, le cui fattispecie conservano la precedente disciplina.

Il mancato intervento del legislatore appare apprezzabile, soprattutto in considerazione del sopraggiunto pronunciamento delle Sezioni Unite sulla prima ipotesi (cfr. Cass. Sez. Un. n. 16794/2007 relativa alla debenza della c.d. indennità indipendentemente dal rapporto con la precedente altezza dell’edificio) che ha chiarito la questione inerente alla disciplina applicabile all’ipotesi della sopraelevazione parziale (in altezza, appunto). Per quanto riguarda l’altra fattispecie del perimento, la sporadicità dell’accadimento ha relegato le sue problematiche in un ambito d’interesse assai limitato, anche se occorre evidenziare come i recenti eventi sismici avrebbero dovuto consigliare una diversa e più spiccata considerazione del fenomeno che pure possiede aspetti di difficile interpretazione, per i quali un chiarimento sarebbe stato certamente utile.

Le norme per l’attuazione del codice civile

Come è noto, il condominio negli edifici è regolato, oltre che dalle norme contenute nel Codice civile (artt. 1117-1138) anche da alcune prescrizioni presenti nelle norme per l’attuazione (e precisamente, nei relativi articoli dal n. 61 al n. 72). La riforma intende intervenire anche in tale ambito e, oltre a quanto innovato relativamente alla figura dell’amministratore all’articolo 71 bis disp. att. c.c. (come in precedenza illustrato), prevede le seguenti innovazioni:

- viene chiarito che la riscossione dei contributi condominiali da parte dell’amministratore non ha necessità di previa autorizzazione assembleare (articolo 63 disp. att. c.c.);

- l’amministratore medesimo è tenuto a comunicare ai creditori del condominio i “dati” dei c.d. “morosi” (articolo 63 disp. att. c.c.);

- la preventiva escussione di tali “morosi” rispetto ai condomini “virtuosi”, con evidente incongruenza con il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali affermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella nota sentenza n. 4806 del 2005 (articolo 63 disp. att. c.c.);

- la conferma della possibilità della sospensione dell’erogazione dei servizi al condomino colpevole di mora almeno semestrale (articolo 63 disp. att. c.c.);

- l’effetto di conservazione dell’obbligo solidale di contribuire al pagamento degli oneri di gestione, a carico del cedente che non comunica all’amministratore l’avvenuta cessione ad altri di diritti sulle porzioni di piano (anche successivamente al momento del rogito) (articolo 63 disp. att. c.c.);

- la necessità di una pronuncia in contraddittorio col ricorrente nel caso della richiesta di revoca dell’amministratore all’Autorità Giudiziaria (articolo 64 disp. att. c.c.);

- la specificazione delle modalità di convocazione dell’assemblea, conservando, tuttavia, una certa discrezionalità di scelta a favore dell’amministratore, cioè del soggetto al quale è attribuita la facoltà di convocare (articolo 66 disp. att. c.c.);

- la conferma dell’annullabilità della deliberazione adottata da un’assemblea invalidamente e/o irritualmente convocata (articolo 66 disp. att. c.c.);

- il divieto della tenuta delle due riunioni (prima e seconda convocazione) nello stesso giorno solare (articolo 66 disp. att. c.c.);

- l’opportuna possibilità, per l’amministratore, di convocare più riunioni successive, vale a dire una “prosecuzione” dell’assemblea in ulteriori date rispetto alla seconda (articolo 66 disp. att. c.c.);

- la previsione di un limite numerico per la delega a partecipare all’assemblea (articolo 67 disp. att. c.c.);

- la precisazione che i comproprietari di una medesima unità immobiliare devono procedere a delegare un solo soggetto, con decisione a maggioranza, come previsto nell’ambito della comunione ordinaria dall’articolo 1106 c.c. (articolo 67 disp. att. c.c.);

- la previsione di un obbligatorio rappresentante da nominarsi a cura dei singoli edifici nel caso del “supercondominio”, ipotesi, quest’ultima, prevista specificamente nel nuovo articolo 1117 bis c.c.(articolo 67 disp. att. c.c.);

- il divieto di delega all’amministratore per la partecipazione alle assemblee (articolo 67 disp. att. c.c.);

- la necessità di una doppia contemporanea convocazione dell’usufruttuario e del nudo proprietario nell’ipotesi di deliberazione su opere che riguardano miglioramenti e/o addizioni (artt. 985 e 986 c.c.). Con l’ulteriore prescrizione che, in ogni caso, è a loro attribuita una responsabilità solidale per i relativi oneri di gestione (articolo 67 disp. att. c.c.);

- nel caso di revisione delle tabelle millesimali, l’esatta quantificazione (un quinto) dello squilibrio di valore che dà luogo, appunto, ad una nuova redazione delle tabelle medesime (articolo 69 disp. att. c.c.);

- sempre nel caso della revisione delle tabelle millesimali, l’opportuna previsione della chiamata nell’eventuale giudizio del solo amministratore (quale unico legittimato processuale passivo) (articolo 69 disp. att. c.c.);

- l’aggiornamento degli importi della sanzione prevista per le infrazioni al regolamento (articolo 70 disp. att. c.c.);

- la possibilità di attivazione di un sito web sulla rete internet che consenta ai condomini di essere aggiornati in merito alle vicende di gestione (nuovo articolo 71 ter disp. att. c.c.);

- alcune puntuali specificazioni in ordine all’applicazione della c.d. “mediazione obbligatoria” (di cui al d.lgs. n. 28/2010) al condominio, e, in particolare, sulle particolarità del procedimento qualora abbia ad oggetto una controversia in tale materia (nuovo articolo 71 quater disp. att. c.c.).

Riforma del condominio - Testo ricostruito