RIFORMA DEL CONDOMINIO

Revoca dell’amministratore: ampliate le fattispecie di “giusta causa”

| 18 Dicembre 2012

Legge 11 dicembre 2012 n. 220

IL TESTO DI LEGGE E LA MAPPA DELLE NOVITA’

Il nuovo articolo 1129, comma 11, stabilisce che la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131 (notizia all’assemblea di azione proposta da terzi), se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non

ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma dello stesso articolo 1129 (mancata apertura ed utilizzazione del conto intestato al condominio), i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria. Nel caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.


Quando può scattare la revoca
La riforma del condominio ha innovato non poco in tema di responsabilità dell’amministratore individuando alcune fattispecie di revoca per “giusta causa”, quali:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente postale o bancario, intestato al condominio;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza ai seguenti obblighi di cui all'articolo 1130: registro dell’anagrafe condominiale, registri dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, nonché di contabilità, comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati (anagrafici, professionali, etc.) da farsi al momento dell’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico.


Le gravi anomalie giustificano la revoca
È evidente che le ipotesi previste dal legislatore sono esemplificative e vanno completate da altre fattispecie previste dalla giurisprudenza che è molto più estesa.

Si è, infatti, affermato che le gravi irregolarità non si esauriscono nelle anomalie contabili, ma si estendono a tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala, con l'unico limite della loro gravità. Esula dalle specifiche funzioni dell'amministratore condominiale influenzare l'assemblea dei condomini per l'assunzione di particolari deliberazioni, caldeggiando soluzioni gradite ad alcuni condomini e malaccette ad altri. È altresì censurabile la trasmissione ai condomini di un verbale d'assemblea ove si attacca duramente il condomino dissenziente con espressioni grossolane e poco riguardose e con ripetuti 'avvertimenti' circa ricorsi al giudice penale. Il comportamento così descritto giustifica la revoca giudiziale dell'amministratore per grave irregolarità.

I casi pratici
Gravi irregolarità sono state configurate nella omessa ripartizione dei consumi dell’acqua, nella utilizzazione di tabelle millesimali difformi.

Non mancano però i casi in cui è stata esclusa la possibilità di revoca per gravi irregolarità.Non si può chiedere la revoca per gravi irregolarità dei bilanci condominiali quando essi siano stati approvati dall’assemblea, e non vi sia stata impugnazione in termini.Revoca non giustificata nel caso che l’amministratore abbia aumentato con il consenso dei condomini, ma senza autorizzazione assembleare, le quote condominiali.È dubbio se si possa chiedere per i piccoli condomini la revoca dell’amministratore all’autorità giudiziaria.


Quando manca la giusta causa

Detto sulla giusta causa, è evidente che l’assemblea può revocare l’amministratore ad nutum, cioè senza giusta causa.

La revoca è adottata dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio. Si è ritenuto che basta la nomina di un nuovo amministratore per far ritenere revocato quello precedente.

È principio pacifico che quando la revoca avviene senza giusta causa l'amministratore ha diritto al risarcimento dei danni.


La prova dell’inadempimento
In proposito va ribadito che non è stato affrontato dalla legge di riforma il tema della “personalità giuridica” del condominio. Vi è, quindi, conferma dell’inquadramento giuridico del rapporto condomini-amministratore. Di qui la considerazione che il procedimento di revoca dell'amministratore di condominio, su istanza di uno o di alcuni soltanto dei condomini, si struttura come un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato esistente tra tutti i condomini e l'amministratore. In tema di prova trova applicazione il principio generale operante in materia di inadempimento di una obbligazione. Il condomino che agisca per la risoluzione del mandato intercorrente con l'amministratore deve soltanto provare la fonte del suo diritto a conseguire dall'amministratore l'adempimento dell'obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre l'amministratore convenuto rimane gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall'avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione (Tribunale di Salerno, sentenza 12 aprile 2011).

L’analisi in quattro puntate
di Luigi Salciarini

Riforma del condominio/1 Verso il debutto del super amministratore
Riforma del condominio/2 Il nuovo regime delle cose comuni
Riforma del condominio/3 La disciplina dell’assemblea
Riforma del condominio/4 Innovazioni e ripartizione delle spese

Il quadro delle principali novità

di Irene Tricomi

In “Gazzetta” la riforma del condominio

La mappa della riforma