FISCO E IMMOBILI

Nel 2019 cedolare secca al 21% per le locazioni degli immobili C1

| 20/05/2019 10:56

Commento a cura di Angelo Paletta, docente di management

L'Agenzia delle Entrate il 17 maggio 2019 emanando la Risoluzione n. 50/E ha fatto chiarezza in merito all'applicazione del regime opzionale della cedolare secca al 21% sul reddito da locazione degli immobili ad uso commerciale C/1.

L'Amministrazione Fiscale ha risposto ad un quesito giuridico formulato da alcuni uffici territoriali della stessa Agenzia delle Entrate che avevano sollevato dei dubbi interpretativi sull'esatta applicazione della Legge di Bilancio 2019 (art. 1, co. 59, Legge 30 dicembre 2018, n. 145).

I dipendenti statali erano incerti se fosse applicabile la cedolare secca istituita nel 2011 (art. 3 Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23) anche per le locazioni degli immobili di categoria catastale C/1 da parte di un conduttore agente nell'esercizio di attività di impresa.

La normativa vigente fino allo scorso anno stabiliva che la cedolare secca era un regime opzionale di tassazione dei contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze sostituente l'IRPEF e le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo dovute. Inoltre, il limite era collegato alle finalità abitative delle persone fisiche non agenti nell'esercizio di imprese o arti e professioni.

La Divisione Contribuenti ha redatto un parere interpretativo richiamando il dispositivo approvato dal Parlamento nel 2018, che richiama la disciplina del 2011. Dalla Direzione Centrale dell'Agenzia delle Entrate hanno specificato che può essere utilizzato il regime della cedolare secca anche per i canoni pagati da un conduttore, sia esso una persona fisica o una società svolgente attività commerciale.

Il limite temporale fissato consente l'agevolazione solo ai contratti di locazione stipulati nel corso dell'anno 2019 aventi ad oggetto immobili classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) unitamente alle relative pertinenze (locate congiuntamente alle unità immobiliari C/1). Tuttavia, resta inderogabile il limite di 600 metri quadrati di superficie dell'immobile C/1 da locare conteggiato al netto delle pertinenze.

Soggetti esclusi dal regime opzionale della cedolare secca

L'Agenzia delle Entrate si era già espressa nel merito dei soggetti tributari esclusi dal regime fiscale opzionale con la Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011. Nel dispositivo regolamentare si chiariva che per applicare la cedolare secca è necessario classificare non solo la categoria catastale dell'immobile ma anche all'attività professionale del conduttore. Non a caso, questa precisazione esclude dal regime fiscale opzionale i contratti aventi ad oggetto immobili abitativi conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Nelle intenzioni del legislatore riscontrabili negli atti preparatori (cfr. AS 981 del 10 dicembre 2018), la Legge di Bilancio 2019 esclude, ad esempio, le locazioni di immobili ad uso uffici o studi privati, che sono catastalmente classificati come A/10. L'Agenzia delle Entrate ribadisce che «resta ferma, invece, per quanto attiene alla figura del locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che lo stesso sia una persona fisica che non agisce nell'esercizio dell'attività d'impresa o di arti e professioni, così come chiarito con la citata Circolare n. 26/E del 2011».


La cedolare secca al 21% per gli immobili C1 nella Legge di Bilancio 2019


La Camera e il Senato hanno approvato la Legge 30 dicembre 2018 n. 145, dove nell'art. 1, co. 59, hanno stabilito: «Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell'anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all'articolo 3 del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell'anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale» (G.U.R.I. n. 302 del 31 dicembre 2018 – S.O. n. 62).


La legge istitutiva della cedolare secca approvata nel 2011


Il Governo su delega del Parlamento ha istituito la cedolare secca per la locazione degli immobili (art. 3 Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23, Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale).

In particolar modo, nel 2011 l'Esecutivo ha disciplinato l'imposizione fiscale che grava sugli immobili a reddito:

«In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il seguente regime.

2. A decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un'aliquota del 21 per cento. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione. Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del Decreto-Legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla Legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 15 per cento.

Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo.

3. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l'articolo 69 del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l'opzione per l'applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell'evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.

4. La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente già pagate. Per la liquidazione, l'accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi.

Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento, sono stabilite le modalità di esercizio dell'opzione di cui al comma 1, nonché di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misura dell'85 per cento per l'anno 2011, del 95 per cento dal 2012 al 2020 e del 100 per cento dal 2021, e del versamento a saldo della medesima cedolare, nonché ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa, ai fini dell'attuazione del presente articolo.

[Il comma 5 è stato abrogato].

6. Le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4 e 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni. Il reddito derivante dai contratti di cui al presente articolo non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del Testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. 6-bis. L'opzione di cui al comma 1 può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II del Codice civile, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

7. Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell'Indicatore della Situazione Economica Equivalente (I.S.E.E.) di cui al Decreto Legislativo 31 marzo 1998, n. 109.

8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata Legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della Legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto. 10-bis. Per assicurare il contrasto dell'evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative e l'attuazione di quanto disposto dai commi 8 e 9 sono attribuite ai comuni, in relazione ai contratti di locazione, funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di quanto previsto dall'articolo 1130, primo comma, numero 6), del Codice civile in materia di registro di anagrafe condominiale e conseguenti annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di edifici condominiali.

11. Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili» (G.U.R.I. n. 67 del 23 marzo 2011).

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