OSSERVATORIO SULLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Calano i pignoramenti: verso lo "sboom" delle esecuzioni immobiliari?

| 18/10/2019 12:52


a cura di di Giovanni Colmayer, consigliere Associazione T.S.E.I. – Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane


Prosegue il trend di riduzione dei pignoramenti immobiliari, ed il calo, significativo, riguarda tutti i tribunali italiani. Già alla fine del 2018 (n1) aveva fatto riflettere il calo dei procedimenti iscritti segnalato nel report annuale dell'Osservatorio T6.

A fronte di 60.238 procedimenti iscritti nel 2017, erano state registrate nuove iscrizioni per 49.622 pignoramenti immobiliari. Nel primo semestre del 2019 i pignoramenti iscritti sono stati 22.211 con un calo ulteriore di 3.866 procedimenti rispetto allo stesso periodo del 2018.
Pertanto, in soli diciotto mesi, sono 15.000 in meno gli immobili sottoposti a pignoramento.
È un dato estremamente significativo che stempera l'allarme sociale rispetto ai rischi per le "case degli italiani" ed induce ad alcune riflessioni.

Il calo più significativo, in termini numerici, si rileva in Lombardia dove, nel semestre sono stati iscritti 961 pignoramenti in meno, con una riduzione percentuale del 22,40%.
Segue la Sicilia con una riduzione di 539 unità pari al 20,40%, poi il Veneto con -403 percentualmente del 21,37%, Lazio e Abruzzo rispettivamente a meno 305 con riduzione del 11,07 % e meno 192 unità con una riduzione significativa del 26,02%.

Rispetto ai singoli tribunali la riduzione maggiore riguarda Avezzano che registra un calo clamoroso di oltre il 48% delle esecuzioni immobiliari iscritte, seguono Castrovillari con il 43%, Teramo che diminuisce del 38% circa e Chieti e Bergamo che calano del 35% circa.

Fra i capoluoghi di regione spicca Verona con una riduzione del 25,15%, seguita da Catania con il 21,86%, Palermo con una riduzione del 15,01, il territorio di Napoli Nord con il 14,81% in meno e Bari con il 10,96%.

In totale 96 tribunali su 140 registrano un calo in doppia cifra percentuale, il calo inferiore si rileva a Rimini, Parma e Pistoia.
Segnaliamo in leggero rialzo soltanto Arezzo (+11%), Avellino (+24%), Ascoli, Pordenone, Crotone e pochissimi altri.

L'analisi delle cause richiede più interpretazioni.
Possiamo ipotizzare che si sia esaurita la fase acuta degli NPL, le cessioni degli ultimi anni segnano una importante riduzione, a fine 2018 i crediti deteriorati lordi registrati nei bilanci bancari sono diminuiti di 49 miliardi (-29%) rispetto ai 167 miliardi di fine 2017: si è arrivati, a novembre dell'anno scorso, a 118 miliardi (n2).

I crediti ceduti sono in gestione ai servicer che stanno attuando una politica di recupero meno di maniera. Non c'è più automatismo nell'azione legale e si stanno esplorando soluzioni stragiudiziali. Si sono alzate le soglie dell'azione esecutiva per effetto degli alti costi di giustizia che gravano sugli incassi sempre più contenuti.
Per effetto del cambiamento normativo del 2015 le esecuzioni immobiliari arrivano sempre più velocemente alla conclusione: quest'anno l'Osservatorio
T6 ha calcolato in 4,2 anni il tempo medio nazionale, segnalando che, per i procedimenti iscritti post 2015, i tempi sono sempre più vicini alle medie europee.
Purtroppo, la conseguenza delle riduzioni automatiche dell'offerta ha provocato un generale abbattimento degli importi di aggiudicazione che, sommati all'aumento dei costi (calcolati dall'Osservatorio T6 nel 2016 in circa il 25% dell'importo medio di aggiudicazione) rendono, spesso, poco produttiva l'azione esecutiva.ì Questi fattori comportano, da parte dei creditori, un necessario interrogarsi sull'effetto costi/benefici, prima di intraprendere una procedura esecutiva.
Da parte di molti servicer, inoltre, segnaliamo un incremento delle attività di REOCO, che indicano la volontà di preservare, in maniera mirata, le garanzie di importo maggiore, riservando minore importanza ad immobili di scarso pregio e valore.
Certamente il trasferimento di molti portafogli di crediti, avvenuto negli ultimi mesi, ha originato un rallentamento dell'avvio delle azioni perché ad ogni cessione corrisponde un periodo di analisi delle posizioni da parte del nuovo acquirente.
In ultimo dobbiamo prendere atto della forte crescita del mercato degli UTP: l'avvio di azioni esecutive determina il cambio di status della posizione debitoria ed anche la variazione della sua valutazione. Dovendo cedere queste posizioni è intuitivo che il cedente non compia atti che ne sviliscano il prezzo.

Quale futuro, quindi, per le esecuzioni immobiliari?
La prossima entrata in vigore del Codice della Crisi potrebbe imprimere una ulteriore riduzione ai procedimenti esecutivi individuali. Infatti, l'articolo 268 comma 2 consentirà l'inizio di azioni concorsuali anche verso il debitore individuale, con tempi minori di avvio e un'auspicabile riduzione dei costi.
Già oggi moltissime procedure esecutive hanno un numero di intervenuti a volte superiori ai cinque creditori, configurando, di fatto, un concorso fra essi. Questa norma potrebbe provocare uno spostamento in ambito concorsuale delle procedure esecutive, provocandone un calo ulteriore ma aprendo forti incognite rispetto alla tenuta del sistema giudiziario che non è certo attrezzato, in ambito concorsuale, per sostenere numeri così importanti di procedure.
La sfida della velocizzazione delle procedure esecutive si può dichiarare vinta: la forte riduzione dei tempi di chiusura, ancora più marcata nel prossimo futuro per effetto delle riforme del 2015, poteva indurre ad aspettative positive.
Di contro, però, i risultati economici sono ancora scarsi, soprattutto perché non si è riusciti ad avvicinare il mercato immobiliare giudiziario al cosiddetto mercato libero.
La carenza più importante resta quella della pubblicità: i mezzi utilizzati raggiungono ancora con difficoltà il grande pubblico del "mercato della casa", permangono i luoghi comuni di diffidenza verso un tipo di vendita che, invece, nei fatti risulta essere la più sicura e conveniente rispetto ai trasferimenti di proprietà.
I creditori hanno abdicato il ruolo di promozione delle proprie garanzie immobiliari lasciandolo ad operatori non particolarmente brillanti nella comunicazione.
Anche il sistema delle aste al ribasso deve essere profondamente ripensato utilizzando meccanismi più dinamici che consentano la tenuta delle quotazioni.
C'è bisogno di nuove modifiche delle norme e delle prassi che, senza indulgere negli eccessi di garantismo, consentano una migliore soddisfazione dei creditori ed una migliore esdebitazione del soggetto che subisce l'esecuzione immobiliare.
Il mancato decollo del Patto Marciano rappresenta, senza dubbio, un'occasione persa.
Ultima riflessione riguarda i soggetti con i quali queste modifiche normative devono essere discusse: il problema della gestione degli NPL si è, di fatto, trasferito dal mondo bancario a quello degli operatori specializzati, i cosiddetti servicer. Questi ultimi difettano certamente di rappresentanza istituzionale, i governi che si succedono continuano a vedere il mondo bancario come interlocutore e non si confrontano con chi quotidianamente gestisce il rapporto con il mondo giudiziario, è necessario porre rimedio.

NOTE

1 - Fonte dgstat ministero Giustizia – PCT

2 - Banca Ifis rapporto "Market Watch npl".

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