OSSERVATORIO DIRITTO BANCARIO

Sovrafinanziamento e responsabilità della banca: la Corte di Appello di Torino conferma la nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità e l'inammissibilità della conversione del contratto ex art. 1424 c.c.

| 09/09/2020 15:46


Commento alla sentenza della Corte di Appello di Torino, I Sez. Civile, 27 agosto 2020, n. 872, a cura degli Avvocati Antonino La Lumia e Monica Mandico


L'Osservatorio di Diritto Bancario è diretto da Antonino La Lumia, Avvocato civilista e Presidente del Movimento Forense Milano


La Corte di Appello di Torino, con sentenza n. 872, pubblicata il 27 agosto 2020, si è pronunciata sul tema, fortemente controverso, della superabilità del limite di finanziabilità nelle operazioni di credito fondiario e sull'inammissibilità della conversione del contratto in mutuo ipotecario, ai sensi dell'art. 1424 c.c., operata ex officio dal Giudice di prime cure.

La posizione della Corte - in questo caso - è netta e recepisce l'orientamento della Cassazione, che prevede: 1) che il mancato rispetto del limite de quo ai sensi dell'art. 38 T.U.B. determini la nullità del contratto di mutuo fondiario 2) la possibilità di conversione in ordinario finanziamento ipotecario (sentenza n. 17352/2017).

I Giudici d'Appello, sul solco della suddetta pronuncia, hanno stabilito che "Il mutuo fondiario, in violazione del limite di finanziabilità, è nullo in quanto incompatibile con la disciplina di ordine pubblico voluta dal legislatore quale limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto – tra gli altri - a regolare il quantum della prestazione creditizia."

Inoltre, sul tema della possibilità di conversione del contratto, hanno ulteriormente chiarito che "Il giudice di merito, in ipotesi di superamento del limite di finanziabilità, in mancanza della domanda di conversione ex art. 1424 cc da parte del creditore, non può riqualificare il mutuo fondiario in mutuo ipotecario comune, non avendo la banca formulato espressa e tempestiva istanza di conversione": pertanto, non rientrerebbe tra i poteri ex officio del Giudice, statuire la conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario, senza che vi sia un'apposita eccezione di parte.

Il caso

La vicenda, in prime cure, nasce dalla domanda dei mutuatari di vedere accertata l'illegittimità del finanziamento concesso dalla Banca per aver erogato un importo superiore all'80% del valore ipotecario delle unità immobiliari: per tale ragione, gli attori chiedevano la declaratoria di nullità ex art 1418 c.c. del contratto di mutuo fondiario per superamento della soglia di finanziabilità di cui all'art. 38 TUB.

Tuttavia, la domanda non veniva accolta: il Tribunale, istruita la causa solo documentalmente, riteneva, infatti, che all'accertato superamento del limite di finanziabilità conseguisse unicamente la riqualificazione giuridica del rapporto da mutuo fondiario a ordinario mutuo ipotecario, e che - ai fini della verifica dell'usura - non dovessero essere conteggiati interessi corrispettivi, interessi moratori e commissione di estinzione anticipata: ciò a maggior ragione, allorché interessi di mora e commissione di estinzione anticipata non trovassero applicazione nel caso, avendo avuto il rapporto regolare esecuzione.

Secondo il Giudice di primo grado, quindi, il mutuo rimarrebbe pienamente valido ed efficace: per valutare il corretto operato della Banca, veniva così ricalcata la nota distinzione tra norme imperative di comportamento e di validità del contratto sostenuta da Cass., Sez. Un., 19 dicembre 2007, n. 26724, in materia di servizi di intermediazione finanziaria, riconducendo l'art. 38 t.u.b. alla stregua di norma imperativa di comportamento, dalla cui violazione non potrebbe derivare alcuna nullità del mutuo fondiario.

In altri termini, la violazione dell'obbligo di comportamento secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto assumerebbe rilievo in tema di responsabilità precontrattuale, con conseguente obbligo di risarcimento dei danni; in difetto di previsione normativa in tal senso, la violazione dei doveri di comportamento non potrebbe però determinare la nullità del contratto a norma dell'art. 1418, primo comma, c.c. (Cass., SS.UU., 19 dicembre 2007, n. 26724). Applicando siffatto iter argomentativo, la nullità dell'intero mutuo fondiario appare sanzione eccessiva e sovrabbondante in relazione agli interessi in gioco e, pertanto, non ispirata a criteri di ragionevolezza e proporzionalità.

La Corte, prendendo le distanze dal Giudice di prime cure, ha accolto l'impugnazione dei mutuatari, condannando la banca alla restituzione delle somme versate in eccesso al capitale erogato, sulla base dei seguenti motivi:

i) su eccezione degli appellanti, che avevano rilevato che il superamento dei limiti posti dall'art. 38 TUB impone la declaratoria di nullità del contratto di mutuo fondiario per contrarietà a norme imperative dettate a tutela del cliente, il giudice di secondo grado ha statuito che, riqualificando il contratto quale mutuo ordinario ipotecario, il Tribunale ha violato il principio per cui la conversione del contratto nullo ex art. 1424 c.c. non può essere pronunciata d'ufficio, ma solo su istanza di parte. In questa direzione, si era già pronunciata la Corte di Appello di Venezia, secondo cui "La conversione è un meccanismo che non può operare d'ufficio, trattandosi di un'operazione che ha luogo solo ove le parti intendano avvalersene con una tempestiva formulazione nei termini processuali" (sentenza 25 giugno 2019, n. 2660);

ii) sulla declaratoria di nullità del contratto di mutuo e sull'eccezione che il limite di finanziabilità è posto a tutela della banca, perché questa non si esponga in misura eccessiva rispetto al valore del bene a garanzia, è stato invece affermato che "il mutuo fondiario di cui è causa sia nullo, perché la deroga all'art. 38 TUB posta dalle condizioni generali allegate al rogito e denominate Mutuo Casa 95 è incompatibile con la disciplina di ordine pubblico voluta dal legislatore quale limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto – tra gli altri - a regolare il quantum della prestazione creditizia", recependo il granitico orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. SS.UU. n. 26242/2014, Cass. n. 17905/2018 e, con specifico riferimento della declaratoria di nullità del mutuo ipotecario per superamento del limite di finanziabilità, Cass. ord. 24 settembre 2018, n. 22466).

Sempre nella sentenza sopra richiamata, la Corte di Appello di Venezia opera un altro passaggio importante sulla questione, adottando la tesi secondo cui: " Il superamento del limite massimo di finanziabilità comporta la nullità del mutuo in quanto la ratio della norma è quella di non esporre il mutuatario debitore ai rischi espoliativi (per la residua parte del suo patrimonio) ovvero di pura sorte.
Il limite di finanziabilità risponde, invero, all'esigenza di circoscrivere il rischio insito in operazioni che non presentano ex ante sufficienti prospettive di effettiva fattibilità e buon esito per cui attiene ad interessi pubblici, di sistema, essendo una norma imperativa di validità del contratto.
Ai fini del superamento del limite di finanziabilità il prezzo di compravendita vale come indicatore dell'effettivo valore di mercato del bene stesso.
Il valore da considerare ai fini dell'applicazione dell'art. 38 TUB è, in linea di continuità con la previgente disciplina di cui alla legge n. 474/49 in materia di credito edilizio e con la direttiva CE n. 2000/12, il "valore cauzionale" del bene (cd. valore di netto realizzo in asta), ovvero il valore che sia frutto di una stima basata sul "prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile
".

In virtù di tali considerazioni, i Giudici sembrano precisare, in allineamento con l'orientamento della Corte di Cassazione, che la violazione del limite di finanziabilità comporti la nullità assoluta del contratto, in quanto incompatibile con la disciplina di ordine pubblico voluta dal legislatore, quale limite inderogabile all'autonomia privata, in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia.

Un intermediario finanziario che stipula un mutuo fondiario, in manifesta violazione del limite di finanziabilità, provvedendo a finanziare l'acquisto di beni in misura "non inferiore all'80,01% e non superiore al 95% del minore tra il pezzo risultante dal compromesso ovvero il valore riportato in perizia" incorre in una palese violazione dei doveri di buona fede e correttezza nella conclusione del contratto, in virtù dell'asimmetria informativa, che esiste di fatto tra l'operatore qualificato e il consumatore. Ne deriva che la violazione del limite di finanziabilità determina la nullità integrale del finanziamento.

La decisione conferma la linea rigorosa, tracciata dalla Suprema Corte, per la quale gli intermediari finanziari devono concedere i mutui fondiari in forma corretta e trasparente, rispettando il criterio di proporzionalità tra il valore del bene e la somma erogata.

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