Primi orientamenti giurisprudenziali post COVID-19 in materia di locazione commerciale, affitto di azienda e ramo di azienda

| 15/06/2020 13:11

Commento a cura degli Avvocati Arturo Meglio, Pierluigi Vingolo e Luca Nardello (Studio Legale Associato K&L Gates)


L'emergenza sanitaria dovuta al COVID-19 non è ancora superata, ma è certamente opportuno fare un primo bilancio degli orientamenti giurisprudenziali medio tempore emersi.

A fronte dei provvedimenti restrittivi adottati dal Governo per contrastare l'espansione epidemiologica, gran parte delle attività commerciali si è ritrovata senza fatturato e in grave crisi di liquidità. Ciò ha reso estremamente difficile per i titolari di tali attività il pagamento dei canoni dovuti in relazione ai locali commerciali, all'azienda o al ramo di azienda condotti in locazione.

Come noto, nella prassi i locatori si tutelano contrattualmente, contro eventuali inadempimenti dei conduttori, ricorrendo all'utilizzo di alcuni strumenti contrattuali di garanzia immediatamente escutibili. L'alveo di tali strumenti varia dalle più frequenti garanzie autonome a prima richiesta, fino ad arrivare a strumenti meno elaborati quali cambiali e assegni.

In tale contesto, alcuni locatori hanno minacciato di escutere le garanzie prestate dalle proprie controparti (i.e. i rispettivi conduttori), ignorando l'imprevedibile e incolpevole situazione di difficoltà che quest'ultimi si sono trovati a fronteggiare durante il periodo emergenziale.

La giurisprudenza emersa fino a ora in sede cautelare è andata a colmare un dato normativo non univoco, ponendosi alla stregua di una valvola di decompressione volta ad arrestare sul nascere eventuali condotte contrarie ai principi di correttezza e buona fede che, almeno in astratto, dovrebbero orientare le parti nell'esecuzione di qualsivoglia rapporto contrattuale.

Al riguardo, si segnala un filone giurisprudenziale il cui fil rouge è costituto dall'interpretare, almeno per il momento, il contesto emergenziale e i conseguenti provvedimenti restrittivi adottati dal Governo alla stregua di una causa di impossibilità sopravvenuta in grado di giustificare un momentaneo inadempimento del conduttore che non riesca, in ragione di ciò, a fare fronte ai propri impegni contrattuali. Su tali basi, alcuni Tribunali di merito hanno temporaneamente inibito in via cautelare ad alcuni locatori di escutere le garanzie prestate a vario titolo dai rispettivi conduttori a garanzia del tempestivo pagamento dei canoni di locazione.

A tal fine, si segnalano i seguenti provvedimenti di merito resi in sede cautelare e accumunati dall'essere fondati sulle medesime motivazioni:

i. decreto cautelare del Tribunale di Venezia emesso inaudita altera parte il 14 aprile 2020

ii. decreto cautelare del Tribunale di Bologna emesso inaudita altera parte il 12 maggio 2020

iii. decreto cautelare del Tribunale di Rimini emesso inaudita altera parte il 25 maggio 2020

iv. decreto cautelare del Tribunale di Genova emesso inaudita altera parte il 1° giugno 2020


Si tratta solo di uno spaccato della giurisprudenza sul tema che denota, tuttavia, un primo orientamento dei Tribunali di merito nei termini testé descritti. I prossimi mesi ci diranno se la giurisprudenza di merito confermerà o modificherà il principio fin qui affermato.

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