FOCUS PIR E PIR IMMOBILIARI

I miliardi dei PIR verso le SIIQ e le quotate nel settore immobiliare?

18/05/2018 10:13


Commento a cura di Angelo Paletta, docente di management


Si contano con le dita di una sola mano le Società Immobiliari di Investimento Quotate (SIIQ) iscritte nel listino della Borsa di Milano. Le società con certi standard operanti nei settori dell'edilizia e dei beni immobili nonché le società e i fondi immobiliari gestiti dalle Società di Gestione del Risparmio (SGR) sono certamente di più, ma non tutti sono quotati e non tutti comunque presentano quei requisiti graditi agli asset manager dei Piani Individuali di Risparmio (PIR). Da più parti vengono auspicate nuove Initial Public Offering (IPO) di aziende operanti nel settore immobiliare per ridurre il rischio – sempre latente – che si possano creare delle distorsioni del mercato ed asimmetrie informative rispetto ai reali fondamentali economici. La causa di un simile rischio è sotto gli occhi di tutti: la concomitanza di un numero ridotto di imprese quotate e grandi masse monetarie da impiegare profittevolmente. Per correttezza, va ricordato che i quasi 11 miliardi di risparmio già raccolti nel 2017 attraverso i PIR non vanno correlati al settore immobiliare perché solo dal 1° gennaio 2018 gli investimenti immobiliari sono stati ammessi con l'abrogazione dell'ultimo periodo dell'art. 1, comma 102, Legge 11 dicembre 2016 n. 232. Il dato finanziario di vero interesse per il rilancio dell'edilizia è la stima riaggiornata validata dalla Segreteria Tecnica del Ministro dell'Economia e delle Finanze che entro il 2021 prevede una raccolta tramite i PIR di 70 miliardi di euro. Di fronte a simili cifre da capogiro spunta un paradosso tutto italiano che è l'attuale cruccio degli operatori del risparmio gestito: ci sono più soldi che imprese "PIR compliant" nel settore immobiliare su cui investire, capaci di utilizzare correttamente e rendere redditizie queste crescenti masse monetarie. Infatti, i risparmiatori che oggi hanno dato fiducia agli operatori del risparmio gestito fra cinque anni chiederanno loro conto alla fine del "minimum holding period", durata temporale che garantisce per legge l'ottenimento dei benefici fiscali (art. 1, commi 100-114, Legge n. 232/2016). La preferenza degli asset manager dei "PIR immobiliari" è prevedibilmente più orientata verso le SIIQ, dove il Net Asset Value (NAV) risulta più facilmente verificabile e monitorabile sul mercato rispetto ad altre società immobiliari non quotate che, invece, richiedono una più complessa due-diligence sul valore di mercato degli asset societari al netto delle passività in rapporto con le quote in circolazione.

Quali sono e dove investono le SIIQ
Sono solo 5 le SIIQ quotate nella Borsa di Milano: Aedes (ISIN: IT0005065849), Beni Stabili (ISIN: IT0001389631), Coima Res (ISIN: IT0005136681), IGD (ISIN: IT0005322612), Nova Re (ISIN: IT0005330516). Le SIIQ presenti nei listini di Piazza degli Affari sono iscritte nei segmenti AIM Italia e STAR. Tali top players nel settore immobiliare italiano sono spesso focalizzati sui centri commerciali di medie e grandi dimensioni composti da ipermercati (aventi superfici tra 4.500-10.000 mq), superstore (aventi superfici tra 3.000-4.500 mq) e gallerie commerciali (in media 60-70 negozi). Aumentano tuttavia i progetti immobiliari in ambito alberghiero, ospedaliero e sanitario, settori dove spesso la gestione e la proprietà delle mura sono un unicum. L'introduzione anche in Italia della cultura della distinzione tra la gestione aziendale dalla proprietà immobiliare potrebbe liberare in molte aziende operanti settori diversi da quello delle SIIQ notevoli risorse che spesso tengono immobilizzate quando, invece, risulterebbero sicuramente utili allo sviluppo competitivo delle rispettive attività caratteristiche e alla loro maggiore solidità finanziaria. Non per ultimo, le SIIQ svolgono anche attività di gestione immobiliare locativa di centri commerciali (Property Management), ma forniscono anche servizi immobiliari (Facility Management e Agency) sia ai centri di proprietà sia ai complessi appartenenti a soggetti terzi.

Le quotate a Piazza degli Affari nei super sector "Edilizia e Materiali" e "Beni Immobili"
Nel super sector FTSE Italia "Edilizia e Materiali" troviamo 10 società quotate, di cui 7 nel Mercato Telematico Azionario (MTA) e 3 nel segmento STAR, dove le società per azioni si obbligano a mantenere requisiti di maggiore qualità. Nel MTA sono iscritte nel listino delle grandi imprese: Buzzi Unicem (ISIN: IT0001347308), Caltagirone (ISIN: IT0003127930), Gruppo Ceramiche Ricchetti (ISIN: IT0003690283), Italmobiliare (ISIN: IT0005253205), Salini Impregilo (ISIN: IT0003865570), Trevi Fin Industriale (ISIN: IT0001351383), Vianini (ISIN: IT0003127898). Nel segmento STAR del MTA sono quotate: Astaldi (ISIN: IT0003261069), Cementir Holding (ISIN: IT0003126783), Panariagroup Industrie Ceramiche (ISIN: IT0001467577).
Nel super sector FTSE Italia "Beni Immobili", invece, sono rintracciabili 9 società quotate, di cui 8 nel MTA ed una nello STAR. Nel Mercato Telematico Azionario (MTA) sono negoziabili: Aedes SIIQ (ISIN: IT0005065849), Beni Stabili SIIQ (ISIN: IT0001389631), Brioschi (ISIN: IT0000066180), Coima Res SIIQ (ISIN: IT0005136681), Compagnia Immobiliare Azionaria (ISIN: IT0003389522), Gabetti (ISIN: IT0005023038), Industria e Innovazione (ISIN: IT0004179088), Risanamento (ISIN: IT0001402269). Nel segmento STAR del MTA è quotata la IGD SIIQ (ISIN: IT0005322612).

Borsa Italiana - LSE Group apre ai PIR immobiliari dopo la Legge di Bilancio 2018
La Legge 27 dicembre 2017, n. 205, nota come Legge di Bilancio 2018, ha abrogato i divieti sugli investimenti immobiliari tramite i PIR. La novità è stata colta da molti operatori che intravedono un rilancio del settore immobiliare, osservato a distanza anche in Europa dopo la crisi dei mutui subprime del 2007-2008 scoppiata negli USA. Il 9 febbraio 2018 in un convegno a Palazzo Mezzanotte, sede della Borsa valori, l'amministratore delegato di Borsa Italiana, Raffaele Jerusalmi, ha sottolineato che il 2017 è stato «un anno record per i mercati azionari di Borsa Italiana e l'introduzione dei Piani Individuali di Risparmio ha contribuito al raggiungimento di questo risultato. Dall'aumento delle società quotate e della liquidità, alle performance degli indici rappresentativi delle PMI, al successo delle SPAC fino al consolidamento del mercato AIM Italia, i PIR hanno rappresentato un elemento decisivo favorendo la presenza di investitori domestici. Accogliamo con favore l'estensione al settore immobiliare, per il quale Borsa Italiana mette a disposizione mercati dedicati».

Gli investimenti immobiliari oggetto del PIR per la quota minima obbligatoria del 70%
Dal 1° gennaio 2018 gli strumenti finanziari emessi da società immobiliari possono rientrare anche tra gli investimenti qualificati e contribuire alla determinazione della soglia minima del 70% del PIR. Ai fini dell'individuazione degli strumenti ammissibili si deve far riferimento alla definizione di "strumento finanziario" rinvenibile nell'articolo 1 del Testo Unico della Finanza (Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58).

PIR e PIR immobiliari: vincoli di composizione e concentrazione del patrimonio investito
La Legge di Bilancio 2017 sancisce le condizioni di investimento delle risorse finanziarie dei PIR sottoscritte dalle persone fisiche al fine di ottenere le agevolazioni fiscali (art. 1, commi 102, 103 e 105, della Legge n. 232/2016). Nel dettaglio si evince che il comma 102 prevede un "limite di composizione" degli investimenti «qualificati» e «non qualificati» del PIR, di cui il 70% delle risorse raccolte devono essere impiegate in «investimenti qualificati». Con questo termine si intendono gli strumenti finanziari emessi o stipulati con imprese residenti fiscalmente in Italia o, nel caso di imprese residenti in Stati membri della UE o in Stati SEE, che abbiano una stabile organizzazione in Italia (art. 162 del TUIR), «anche non negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione». Si ricorda che attualmente gli Stati aderenti allo SEE, diversi dagli Stati membri dell'Unione Europea, sono la Norvegia, l'Islanda e il Liechtenstein. Il comma 103, invece, disciplina il "vincolo di concentrazione" col quale il legislatore ha delimitato al 10% l'impiego massimo delle somme o dei valori totali destinati nel PIR in strumenti finanziari di uno stesso emittente o stipulati con la stessa controparte o con altra società appartenente al medesimo gruppo dell'emittente o della controparte o in depositi e conti correnti.

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