mutuo fondiario

La nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità

15/02/2019 10:53


a cura dell'avv. Guido De Domenico, Guido.dedomenico@nordestavvocati.it


La Cassazione ha recentemente affermato la nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento della soglia di finanziabilità ex art. 38 comma 2, T.U.B.

Si apre così un'ulteriore tutela per i clienti.

I termini della questione
Il mutuo fondiario è quel finanziamento concesso dalle banche a medio e lungo termine garantito da ipoteca di primo grado sugli immobili. Per tale operazione è previsto un limite percentuale massimo di finanziabilità. Il combinato disposto dell'art. 38 comma 2 T.U.B. e dell'art. 1 delibera CICR del 22 aprile 1995 ne precisa l'ammontare: "80 per cento del valore dei beni ipotecati", salvo la presenza di particolari e ulteriori garanzie.
Il mutuo fondiario rappresenta, statisticamente, la tipologia di mutuo maggiormente utilizzata dalle famiglie.

Ma cosa accade se la banca viola il limite di finanziabilità?

L'orientamento tradizionale
Tradizionalmente la giurisprudenza aveva qualificato la previsione di una percentuale massima finanziabile come regola di comportamento volta ad impedire che le banche potessero assumere esposizioni finanziarie senza adeguate contropartite a garanzia. Tant'è che, coerentemente con tale impostazione, alla violazione anzidetta sarebbe potuta conseguire unicamente l'irrogazione di una sanzione amministrativa in danno della banca (ex art. 145 Tub).
Rimaneva del tutto marginale la posizione del cliente che non avrebbe avuto alcuna utilità nell'eccepire di essere stato destinatario di una erogazione di credito maggiore del consentito.

L'orientamento attuale
Radicale è stato il revirement della giurisprudenza di legittimità e di merito negli ultimi due anni.
Dapprima la Cassazione, con la sentenza n. 17352 del 13 luglio 2017, ha affermato che il limite di finanziabilità, essendo volto a tutelare un interesse pubblico, rappresenta una regola imperativa (e non di comportamento) ed è quindi argine inderogabile all'autonomia delle parti nella fissazione dell'importo massimo concedibile. Di conseguenza, ha affermato la Cassazione, dalla violazione del limite anzidetto discende la nullità del contratto di mutuo fondiario salva la possibilità di conversione del contratto in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti.

La tesi è stata confermata dalle successive ordinanze della Cassazione n. 11201 del 9 maggio 2018 e n.13286 del 28 maggio 2018, a cui si sono conformati i giudici di merito. Tra le altre, significativa in tal senso l'ordinanza del Tribunale di Pistoia del 20 dicembre 2018. In tal caso, il Giudice ha ritenuto assorbente l'eccezione di nullità per superamento del limite di finanziabilità, tale da rendere inutile l'illustrazione delle altre ragioni di opposizione ed ha quindi sospeso l'esecuzione immobiliare proposta dalla banca.

In conclusione, quindi, si può affermare che ad oggi l'orientamento assolutamente prevalente nella giurisprudenza di legittimità e di merito è volto ad accogliere la tesi della nullità integrale del mutuo fondiario. Vi è, allora, un ulteriore argomento a tutela delle ragioni del cliente.

Vetrina