Necessaria la prededucibilità del credito per spese condominiali anche nelle procedure esecutive immobiliari

| 09/04/2019 10:58

Commento a cura di Susanna Cavallina, STUDIO LEGALE ASSOCIATO SUSANNA CAVALLINA & LUCILLA FOSSACECA


Le spese condominiali che maturano nel corso della procedura immobiliare godono, o meglio, dovrebbero godere, del privilegio generale sul prezzo di aggiudicazione ex art. 2770 c.c..

Almeno questa è la tesi di chi scrive.

Alcuni Tribunali, con un pregevole sforzo, riconoscono la prededucibilità delle spese condominiali maturate nell'ultimo anno e nell'anno in corso ai sensi dell'art. 63 disp att. c.c. peraltro con la frequente opposizione del creditore procedente rappresentato dal ceto bancario. Tale prassi risponde all'esigenza di alleviare il peso economico delle spese sulle spalle dei condòmini virtuosi ma non assolve integralmente al compito.

Allorché oggetto della procedura esecutiva sia un immobile singolo, come ad esempio, una villa settecentesca, o una casa colonica, o un capannone industriale, o un complesso alberghiero, tutte le spese di manutenzione ordinaria (giardino, pulizia, fognatura, impianto di allarme, utenze...) e straordinaria (ripristino del coperto, perdite di gas, derattizzazione..) - in assenza di altri soggetti su cui scaricare l'onere - vengono poste pacificamente a carico della procedura dal momento che dette spese preservano il valore del bene a beneficio del ceto creditorio.

Allorché invece il pignoramento abbia ad oggetto un immobile in condominio, non si comprende come mai, la generalità dei creditori, complice la prassi giudiziaria, ritenga di potersi avvantaggiare delle attività di gestione e manutenzione delle parti condominiali, pure pignorate, senza pagar dazio.

Ricordiamo che il Condominio non è un accessorio superfluo ma un ente di gestione imposto dalla legge ai sensi dell'art. 1129 c.1 C.c.

La prassi secondo la quale il combinato disposto degli artt. 560 c.p.c. e 2770 c.c. e dell'art.41 Dlgs. 385/93 Comma 3, quando applicabile, andrebbe interpretato nel senso che la procedura esecutiva immobiliare si faccia carico delle sole spese di manutenzione dell'unità immobiliare, ma non delle spese relative alle parti condominiali siccome deliberate, ed in base ai millesimi di proprietà, è contraria all'art. 3 della Costituzione.

Le spese condominiali maturate nel corso della procedura rientrano a pieno titolo tra le spese di manutenzione dell'immobile in favore di tutti i protagonisti della vicenda. Di questo avviso fu anche il Tribunale di Bologna, oltre tre lustri fa, con la Sentenza n. 1471/2000.

Con la sopra menzionata sentenza il Tribunale di Bologna ha statuito la qualità di credito in prededuzione degli oneri condominiali maturati nel corso della procedura esecutiva. Con la stessa sentenza il Tribunale sembra ritenere opportuno, ma non obbligatorio, l'intervento nella procedura da parte del Condominio per i propri crediti.

E' da rilevare che all'epoca l'intervento poteva avvenire anche senza titolo a norma dell'art. 499 c.p.c. la cui nuova formulazione dal 2005 prevede che il creditore possa intervenire solo se munito di titolo e che l'intervento non titolato sia circoscritto ai casi di cui all'art. 499 comma 1 seconda parte.

Pertanto oggi prevedere l'obbligo di intervento del Condominio, con il relativo titolo esecutivo per le spese maturate nel corso della procedura, comporta un inutile e superfluo onere sia per il Condominio interveniente, sia per la massa dei creditori. Detti oneri condominiali andrebbero riconosciuti senza obbligo di intervento.

L'interpretazione qui proposta è conforme alla novella del codice di procedura ed al nuovo testo dell'art. 568 c.p.c. Il Legislatore infatti stabilisce che l'esperto tenga conto, nel determinare il valore dell'immobile, delle spese insolute; ciò coerentemente con quanto previsto dall'art. 173bis n.9) Disp. Att. C.p.c. in base al quale la relazione di stima deve evidenziare l'ammontare delle spese straordinarie deliberate anche non scadute e degli oneri condominiali insoluti negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia.

Poiché non è previsto espressamente un aggiornamento della relazione peritale in occasione di ogni asta, le spese insolute citate all'art. 568 c.p.c. sono necessariamente le spese condominiali previste dall' art.173 bis Disp Att. C.p.c. : diversamente opinando il valore dell'immobile potrebbe subire delle variazioni continue nel corso di tutta la procedura in funzione della variazione del debito verso il Condominio il cui onere però dovrebbe in tal caso ricadere sull'aggiudicatario ben oltre il limite previsto dall'art. 63 disp att. C.c.

Si deve rilevare anche come l'espressione usata dal Legislatore all'art. 173 bis citato è lievemente diversa, e più ampia, di quanto previsto dall'art. 63 Disp. Att. C.c. : la prima norma fa riferimento agli oneri insoluti negli ultimi due anni, mentre la seconda fa riferimento agli oneri relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Considerato che l'anno condominiale non corrisponde all'anno solare, la difformità non è scevra di conseguenze; ci si può allora legittimamente domandare se – salvo che non si tratti di una ‘svista' del Legislatore - la solidarietà art. art. 63 disp att. Cc. vada applicata all'aggiudicatario nelle procedure esecutive con riferimento alle spese insolute evidenziate nella perizia a norma dell'art.173 disp. Att. Cpc.

Poiché si tratta delle spese maturate nei due anni antecedenti alla perizia, che sorte avranno le spese condominiali maturate da quel momento sino alla aggiudicazione?


Ecco una possibile soluzione.


Le spese insolute non contemplate nella perizia in quanto successive al bilancio condominiale chiuso immediatamente prima della perizia, dovrebbero essere poste a carico della procedura: sia che venga nominato un custode diverso dal debitore, sia che il debitore rimanga nell'immobile o esso venga liberato, ed eventualmente locato.


Le spese generali di proprietà afferiscono alla manutenzione generale dell'immobile ed è innegabile che ciò avvantaggi anche la procedura ed i creditori.


Le spese del conduttore (riscaldamento, utenze, pulizia etc) andranno parimenti a carico della procedura: infatti se nell'immobile continua ad abitare il debitore esecutato questi potrebbe essere invitato quantomeno al pagamento delle spese correnti proprie del conduttore, attesa anche la facoltà della procedura di locare l'immobile oggetto di espropriazione.
Infatti quando l'immobile è locato a terzi, la procedura incassa le pigioni, e, parimenti, sostiene le spese condominiali, anche quelle di spettanza dell'inquilino, qualora costui, ad un certo punto, divenga moroso.


Qualora si obietti che tale soluzione comporti un sacrificio sproporzionato per la procedura si potrà osservare quanto segue.


Con riferimento alle spese dell'inquilino (quota usualmente ripetuta dal proprietario verso il conduttore) i creditori che intendano evitare il costo a carico della procedura, dovranno insistere perché l'immobile sia messo a reddito, e/o che il debitore esecutato corrisponda puntualmente tale quota unitamente ad una somma a titolo di indennità di occupazione, al pari di quanto avviene in caso di occupazione sine titulo o di locazione non opponibile alla procedura. Ribadiamo che se è vero che la procedura apprende i frutti del bene pignorato, non si vede perché non debba sostenerne le spese.


Tale impostazione è conforme anche a quanto avviene nel fallimento (art. 111 n. 1 LF).


Pertanto, per quanto concerne le spese condominiali maturate prima del pignoramento, il Condominio che si sarà procurato un titolo potrà promuovere l'esecuzione, o intervenire tempestivamente nell'esecuzione da altri promossa, con il conseguente diritto di partecipare in via chirografaria ed in proporzione al ricavato, e con facoltà di rivalersi per l'importo indicato in perizia, nei confronti dell'aggiudicatario in via solidale.


Ma con riferimento alle spese maturate nelle more della procedura, ad esempio dopo la redazione della perizia?

Cosa dotrebbe fare il Condominio per tutelare il proprio credito relativo a spese di manutenzione dell'immobile oggetto di esecuzione là dove non siano in vigore buone prassi, oppure tutte le volte in cui la procedura duri oltre i 18-24 mesi dell'art. 63 disp att. c.c. (ammesso che detta norma operi a ritroso in relazione alla data di aggiudicazione)?

Dovrebbe forse spiegare interventi periodici, con oneri per spese legali di uno o più procedimenti monitori indispensabili ex art 499 c.p.c., per poi partecipare de residuo al riparto, in quanto non più tempestivo, ottenendo, così come spesso capita, un bel niente?


Ed a fronte di ciò i creditori si saranno avvantaggiati: avranno incassato il prezzo per un immobile inserito in un contesto condominiale ben curato, a costo zero.


Spesso le "buone prassi" prevedono di tollerare la presenza del debitore dell'immobile (anche per evitare l'aggravarsi del disagio abitativo, e quindi per superiori fini sociali, non c'è che dire) e tale scelta viene sostenuta anche con l'argomento secondo cui un immobile abitato si conserverebbe meglio di uno sfitto o abbandonato: ma la presenza dell'esecutato può anche comportare maggiori spese, in termini di consumi, ed anche questa scelta non può essere ribaltata dal ceto creditorio sul Condominio, costituito da famiglie e piccoli proprietari. L'interesse a che l'occupante l'immobile provveda al pagamento delle spese è sottolineato in alcuni Tribunali (vedasi Ordinanza del Tribunale di Santa Maria Capua V. proc. 49/06 del 10/2/2009).


Si segnalano anche le prassi del Tribunale di Vibo Valentia e dell'Unione Giovani Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Teramo che prevedono la prededucibilità delle spese condominiali su autorizzazione del G.E.


Il Tribunale di Roma laconicamente prevede la prededucibilità delle eventuali spese di manutenzione e conservazione del bene, ed in particolare prevede l'obbligo del custode, qualora taluno degli immobili sia in condominio, di dare immediata comunicazione della propria nomina all'amministrazione condominiale, specificando espressamente che non saranno ritenute spese rimborsabili in prededuzione quelle relative alla gestione ordinaria del condominio e quelle straordinarie non espressamente approvate dal Tribunale e che non siano dirette alla conservazione dell'integrità fisica e funzionale dello stabile: e ciò in palese violazione del potere deliberativo della maggioranza.


Anche la dottrina (Codice di Procedura Civile Commentato – Consolo IV Ed. Ipsoa Art. 560 §18) annovera tra i poteri del custode quello di pagare gli oneri, tra cui le spese condominiali e i tributi.


In fin dei conti l'amministratore del Condominio gestirà le parti condominiali anche su mandato del Custode nominato dal Tribunale al quale compete il diritto di essere convocato alle assemblee e di parteciparvi con diritto di voto al pari di quanto avviene nel caso di pignoramento di quote societarie.


E quindi, in ultima analisi, le spese condominiali maturate dopo la trascrizione del pignoramento, o meglio dopo la redazione della perizia, dovranno essere poste a carico della procedura, con la formula della prededuzione rispetto al prezzo di aggiudicazione, senza necessità di intervento del Condominio, ma d'Ufficio mediante l'acquisizione dei bilanci condominiali di norma trasmessi al custode da parte dell'Amministratore.


Merita una speciale menzione il provvedimento del Dott. Mori, Giudice dell'Esecuzione del Tribunale di Bolzano, come riportato nel notiziario dell'Ordine degli Avvocati di Bolzano del 2010. In quel caso l'Autorità Giudiziaria ha individuato una procedura snella e coerente con la tutela accordata dall'ordinamento ai crediti condominiali.

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