La prelazione per la nuova locazione ad uso non abitativo non è morta

| 04/03/2020 14:48


Commento a cura degli avv.ti Roberto Tirone, Manuel Alessandro Deamici, Cocuzza & Associati

Un segnale importante per il mondo immobiliare viene dal Tribunale di Milano che pochi giorni fa si è espresso sul tema della prelazione per la nuova locazione in ambito commerciale con l'ordinanza del 25 febbraio 2020 la quale si discosta dall'orientamento tradizionale.


Giova anzitutto ricordare che l'art. 40 della Legge 392/1978 dispone che "il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza".


La norma ha nel corso degli anni subito un forte ridimensionamento della propria forza coercitiva, tanto che si è spesso sentito affermare che il diritto di prelazione alla sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione fosse sostanzialmente disapplicato.

Ciò deriva da una frettolosa lettura della sentenza della Suprema Corte n. 12098/2003, la quale, per un verso, ha riconosciuto al conduttore non più nella detenzione del bene immobile già locato la sola tutela risarcitoria e non quella reale e, per altro verso, ha precisato come la predetta tutela risarcitoria fosse comunque da considerarsi ricompresa nella somma da corrispondersi a titolo di indennità di avviamento ai sensi dell'art. 34 della Legge 392/78.

Tale ricostruzione, che privava la disposizione di qualsivoglia forza coercitiva, ha inevitabilmente avvallato gli atteggiamenti di alcuni locatori che si sono sentiti legittimati ad ignorare l'obbligo di denuntiatio e, dunque, a considerare come inesistente il diritto riconosciuto dalla legge ai conduttori.


Ciò è esattamente quanto è avvenuto anche nel caso in commento, laddove il locatore ha, dapprima, sottoscritto un contratto di opzione con un terzo soggetto per la locazione dell'immobile attualmente occupato dal conduttore, e, solo successivamente, ha avviato il procedimento di licenza per finita locazione, impedendo così il tacito rinnovo del contratto in essere.


Il conduttore, stante l'approssimarsi della data fissata per il rilascio dei locali, si è dunque trovato costretto ad agire in via d'urgenza al fine di richiedere di poter legittimamente godere del diritto al medesimo riconosciuto dall'art. 40 della Legge 392/1978, e che il locatore aveva negato, non comunicando le condizioni contrattuali pattuite con il nuovo conduttore.


Resisteva il locatore sostenendo, tra l'altro, l'inammissibilità del rito d'urgenza in quanto la prospettata violazione del diritto di prelazione non avrebbe tutela reale ma solo risarcitoria e, quindi, l'eventuale violazione non potrebbe avere altri esiti se non sul piano economico, con la conseguenza della non esperibilità di altra azione di merito se non risarcitoria.


All'esito del procedimento, il Tribunale di Milano, nella persona del presidente della XIII Sezione civile, specializzato in locazioni, ha preliminarmente chiarito come fosse incontestabile la titolarità del diritto di prelazione di cui all'art. 40 della Legge 392/1978, in capo al conduttore ricorrente.


Con riferimento all'eccezione di inammissibilità del rito previsto dall'art. 700 c.p.c., il Tribunale di Milano ha poi precisato come la tutela risarcitoria consegue invero alla conclamata violazione del diritto di prelazione, mentre "nella fattispecie tale violazione si prospetta annunciata, ma non ancora portata a compimento in via definitiva, giacché è la stessa parte resistente che contesta ed esclude di avere già sottoscritto tout court il nuovo contratto locatizio definitivo" ma solamente un contratto di opzione. Non sussistendo dunque, allo stato, i presupposti per l'azione risarcitoria, si prospettano invece gli estremi per una richiesta di corretto adempimento dell'obbligo imposto dall'art. 40 della Legge 392/78, che è dunque pienamente esercitabile dal conduttore.


Alla luce di quanto sopra prospettato, all'esito del provvedimento d'urgenza, il Tribunale di Milano ha ordinato al locatore di eseguire la comunicazione formale prevista dall'art. 40 della Legge 392/1978, delle condizioni contrattuali già stabilite con il terzo, così da permettere al conduttore di esercitare il diritto di opzione riconosciuto ex lege.

Vetrina