L'ANALISI DELLA RIFORMA

In “Gazzetta” la riforma del condominio

| 18 Dicembre 2012

Legge 11 dicembre 2012 n. 220

Il 20 novembre 2012 è stata definitivamente approvata dal Senato la riforma del condominio, contenuta nella legge 11 dicembre 2012 n. 220 “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”. Con la pubblicazione sulla “Gazzetta Ufficiale” di oggi, 17 dicembre 2012, n. 293 iniziano a decorrere i sei mesi per l’effettiva entrata in vigore della rifomafissata per il 18 giugno 2013.

IL TESTO DI LEGGE E LA MAPPA DELLE NOVITA’

L’analisi in quattro puntate
di Luigi Salciarini

Riforma del condominio/1 Verso il debutto del super amministratore
Riforma del condominio/2 Il nuovo regime delle cose comuni
Riforma del condominio/3 La disciplina dell’assemblea

Riforma del condominio/4 Innovazioni e ripartizione delle spese

Revoca dell’amministratore: ampliate le fattispecie di “giusta causa”

di Maurizio de Tilla


Il quadro delle principali novità

di Irene Tricomi


Come si rilevava nella relazione al testo unificato proposto dalla Commissione Giustizia del Senato per i Ddl nn. 71, 355, 399, 1199 e 1283, approvato dal Senato il 26 gennaio 2011, la riforma non ha toccato il tema, ricorrente, della possibilità di attribuire autonoma e più o meno ampia capacità giuridica al condominio.


La Commissione ha osservato, infatti, ragionevolmente che dovesse essere salvaguardata l’assoluta prevalenza dell’autonomia funzionale ed economica delle singole unità abitative rispetto alla funzione meramente strumentale al miglior godimento del bene di proprietà individuale che caratterizza le parti comuni oggetto del condominio. Ciò tenuto conto che da un lato appariva nella grandissima parte dei casi ontologicamente impossibile l’attribuzione di un autonomo patrimonio al condominio, quale presupposto dell’attribuzione ad esso della capacità giuridica, e dall’altro che l’estensione al condominio di un regime gestionale analogo a quello previsto per le società avrebbe potuto determinare il pericolo di una gravissima compressione del diritto di proprietà per i condomini in minoranza, cosa tanto più grave laddove, ad esempio, un solo soggetto sia proprietario di più della metà di un complesso edilizio con una pluralità di condomini.


Pertanto, rimane saldo il principio pacifico nella giurisprudenza secondo cui il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini (cfr., Cassazione, nn. 177/2012 e 12911/2012).


La riforma, da tempo attesa, in ragione delle innovazioni tecnologiche e tecniche, dei cambiamenti dei modelli di insediamento abitativo, e che tiene conto delle attente riflessioni della giurisprudenza in materia, ha un articolato e ampio contenuto, che toCca la disciplina del condominio nel suo complesso, di cui, di seguito, si intende offrire un quadro di sintesi.


Parti comuni -
L’articolo 1 sostituisce l’articolo 1117 Cc, offrendo un’indicazione più completa, anche se non tassativa delle parti comuni dell’edificio.


Resta attuale, quindi l’affermazione giurisprudenziale secondo la quale il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'articolo 1117 Cc, che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (cfr., ex multis, Cassazione, n. 17993/2011).


Tra le diverse specificazioni del precedente testo, ad esempio, sono espressamente indicati, come parti comuni, i sottotetti qualora destinati per caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune.

Ciò evidenzia come il legislatore abbia inteso far riferimento alle statuizioni giurisprudenziali tenuto conto che quest’ultime hanno affermato che la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, lo stesso può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (cfr., Cassazione n. 17249/2011).


Risente degli aggiornamenti tecnologici quanto previsto dal nuovo articolo 1117, n. 3, con riguardo ai sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione, tra l’altro, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.

Applicabilità disciplina - L’articolo 2 introduce tre nuovi articoli nel Cc, l’articolo 1117-bis, l’articolo 1117-ter, l’articolo 1117-quater, rispettivamente volti a disciplinare l’ambito di applicabilità della disciplina del condominio, le modificazioni delle sostituzioni d’uso, la tutela delle destinazioni d’uso.


Supercondominio -
È noto come il supercondominio sia un istituto d’elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basato sull’interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici; lo stesso al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e sgg. Cc, viene in essere “ipso iure et facto”, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (cfr., Cassazione n. 17332 del 2011).

Il nuovo 1117-bis nel chiarire l’ambito di applicabilità della disciplina del condominio degli edifici condominio, vi ricomprende anche il supercondominio, facendo riferimento a più unità immobiliari o a più edifici, o più condomini di unità immobiliari o di edifici, che abbiano parti comuni.


Destinazione d’uso -
Da tempo la giurisprudenza ha affermato che le attribuzioni dell’assemblea di condominio riguardano l’intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. A ciò consegue che rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni. L’assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini (cfr. Cassazione, n. 144 del 2012), nonché che le disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a disciplinare l’uso delle parti comuni hanno natura regolamentare e sono modificabili con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 2, Cc., senza che occorra l’unanimità dei consensi (cfr., Cassazione, n. 9877 del 2012).

In linea con i principi che sottendono tali orientamenti, il legislatore ha previsto, con una maggioranza qualificata, costituita dai quattro quinti dei partecipanti al condominio e dai quattro quinti del valore dell’edificio, la possibilità per l’assemblea di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. Con la diversa maggioranza dell’articolo 1136, comma 2, Cc, è stabilita, invece, la possibilità dell’assemblea di deliberare in ordine alla cessazione di attività che incidano negativamente sulle destinazioni d’uso.


Riscaldamento -
Il cuore dell’articolo 1118 Cc, come sostituito dall’articolo 3 della legge n. del 2012 è la disciplina della possibilità di distacco dal riscaldamento centralizzato, annosa questione ricorrente nelle aule di giustizia.


La giurisprudenza, nel tempo, ha affermato che il condomino può rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell'impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini (cfr., Cassazione n. 19893/2012).


Il legislatore, validando la possibilità di distacco, stabilisce che il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato, se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, fermo restando l’obbligo di pagare le spese per la manutenzione straordinaria e la conservazione e messa a norma dell’impianto.


Indivisibilità -
All’articolo 1119 Cc è aggiunta la previsione, ai fini della divisione delle parti comuni, della necessità del consenso di tutti i partecipanti al condominio. La norma appare conseguenza delle innovazioni introdotte dall’articolo 1117-ter Cc. in materia di modificazioni delle destinazioni d’uso.


Innovazioni -
Il legislatore, nell’introdurre alcuni commi nel testo dell’articolo 1120 Cc., indica una serie di innovazioni per la cui approvazione è prevista una maggioranza meno forte rispetto alle innovazioni dirette, in generale, al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, di cui all’articolo 1120, primo comma, Cc.

Si tratti di fattispecie volte a valorizzare l’immobile sotto il profilo della sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, dell’abbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del consumo energetico, della realizzazione di parcheggi e dell’installazione degli impianti per l’accesso a flussi informativi.


Alcune delle stesse, sia pure in modo parzialmente diverso, già costituivano oggetto di disciplina in altre fonti normativa. Così, l’articolo 2 della legge 9 gennaio 1989 n. 13, recante norme per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, secondo l’interpretazione giurisprudenziale, prevede la possibilità per l’assemblea condominiale di approvare le innovazioni preordinate a tale scopo con le maggioranze indicate nell'articolo 1136, comma secondo e terzo, Cc, così derogando all’articolo 1120, comma primo, che richiama il comma quinto dell’articolo 1136 e, quindi, le più ampie maggioranze ivi contemplate, fermo il disposto dell'articolo 1120, comma secondo, che vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità, secondo l’originaria costituzione della comunione.


A sua volta, l’articolo 9, comma 3, della legge 24 marzo 1989, n. 122 stabilisce che i condomini possono deliberare - con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, Cc. - la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la sottrazione dell'uso dell'area comune a seguito della destinazione a parcheggio, sempre che anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione.


Danni alle cose comuni -
L’articolo 6 sostituisce l’articolo 1122 del Cc. Rispetto alla precedente disciplina che vietava l’esecuzione di opere nel piano o porzione di piano di proprietà individuale, qualora le stesse recassero danno alle parti comuni dell’edificio, si estende il divieto alle opere che determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio, realizzate anche in parti normalmente di uso comune attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale.


Impianti -
L’articolo 7 inserisce articoli aggiuntivi dopo l’articolo 1122: gli artt. 1122- bis, 1122- ter. In particolare, l’articolo 1122-bis disciplina le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informatico, stabilendo che i colleganti debbano essere realizzati recando il minor pregiudizio alle parti comuni per alle proprietà individuali, preservando il decoro architettonico dell’edificio, ma fissando una ampia possibilità di deroga in ragione della salvezza di quanto previsto in materia di reti pubbliche.

Ampia è poi la possibilità di installare gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sul lastrico solare.

L’articolo 1122-ter, riguarda la possibilità di installare impianti di video sorveglianza stabilendo un’approvazione in merito, da parte dell’assemblea, con le maggioranze di cui all’articolo 1136.


Ascensore -
Il successivo articolo 8 modifica l’articolo 1124 del codice civile, la cui rubrica diventa «Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori» e regola il riparto delle spese per scale e ascensore prima risolto in base all’articolo 1123 Cc.


Amministratore -
L’articolo 9 sostituisce l’articolo 1129 del codice civile in materia di nomina, revoca e obblighi dell’amministratore, che dura in carica un anno, rinnovato per uguale durata. Tra le innovazioni più importanti, rimanda dosi allo specifico commento, vi è la previsione di una serie di dati e elementi di conoscenza e di pubblicità che l’amministratore deve mettere a disposizione dei condomini, per consentire loro la valutazione delle sue qualifiche e del suo operato: l’obbligo per l’amministratore che ne sia richiesto, all’atto dell’accettazione della nomina, di presentare una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato; l’obbligo di far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o dai terzi, nonché quelle erogate per il condominio, su uno specifico conto corrente postale o bancario intestato al condominio, l’obbligo di agire, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea, per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è esigibile. Vengono altresì tipizzati i comportamenti per i quali può essere disposta la revoca dell’amministratore.

L’articolo 10 novella l’articolo 1130 del Cc, in materia di attribuzioni dell’amministratore, che vengono fissate in materia più articolata e precisa, nel senso in particolare di una maggior tutela della trasparenza del suo operato.


Con l’articolo 11 viene inserito nel codice civile l’articolo 1130-bis, che disciplina in modo puntuale il rendiconto condominiale.


L’articolo 12 modifica l’articolo 1131 del Cc, chiarendo a quale norma si intende fare riferimento.


Gestione cose comuni -
L’articolo 13, da un lato sostituisce l’articolo 1134 del codice civile, disciplinando più puntualmente la gestione di iniziativa individuale delle cose comuni, dall’altro, modifica l’articolo 1135 Cc, in materia di attribuzioni dell’assemblea dei condomini, aggiungendo fra queste quella ad autorizzare l’amministratore a collaborare a progetti territoriali promossi dalle istituzioni locali per migliorare la qualità della vita o la sicurezza della zona.

Assemblea - L’articolo 14 sostituisce l’articolo 1136 del Cc, dettando nuove regole, approfondite nel commento di seguito dedicato, sulla costituzione dell’assemblea e sulla validità delle deliberazioni.


Il successivo articolo 15 sostituisce l’articolo 1137 del codice civile, in materia di impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea, in particolare introducendo la possibilità di chiedere nell’atto di citazione l’annullamento della delibera assembleare nel termine perentorio di trenta giorni.


Regolamento di condominio -
L’articolo 16 coordina il terzo comma dell’articolo 1138 del codice civile in materia di approvazione del regolamento di condominio con le nuove disposizioni in materia di deliberazioni assembleari, mentre l’articolo 17 modifica l’articolo 2659 Cc. in ordine al contenuto della nota di trascrizione qualora il richiedente sia il condominio.


Disposizioni di attuazione -
Con gli articoli da 18 a 26 si è inteso introdurre una serie di modifiche alle disposizioni di attuazione del Cc conseguenti alla nuova disciplina del condominio. In particolare, si può rilevare come il testo del nuovo articolo 71- bis delle suddette disposizioni di attuazione, recato dall’articolo 25, stabilisca le condizioni per svolgere l’incarico di amministratore di condominio.


Disposizioni di coordinamento -
Gli articoli da 27 a 31, infine, recano talune modifiche alle leggi in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico, di trasmissioni televisive e digitali, nonché al codice di procedura civile, conseguenti alla nuova disciplina del condominio.


In particolare l’articolo 30 stabilisce la prededucibilità di alcuni contributi, ex articolo 111 legge fallimentare, in presenza di determinate condizioni.


L’articolo 31 prevede che il foro esclusivo di cui all’articolo 23 Cpc, che prevede la competenza per territorio del giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi, si applichi anche alle cause tra condomini e condominio.


Entrata in vigore -
Derogando all’ordinaria vacatio legis, l’entrata in vigore è stabilita dall’articolo 32 dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della legge sulla “Gazzetta Ufficiale”.

(l'intero dossier sulla riforma suGuida al Diritto n. 3/2013)